¿Será imposible comprar vivienda con un salario medio en 2046?

Comprar una vivienda con un salario medio se ha convertido en una de las principales preocupaciones económicas de los hogares españoles. El problema ya no se limita a encontrar una hipoteca con un tipo de interés competitivo. Antes de hablar con el banco, el comprador debe reunir la entrada, pagar los impuestos y gastos de compraventa y demostrar que la futura cuota no consumirá una parte excesiva de sus ingresos.

En muchas ciudades, cumplir simultáneamente esas tres condiciones resulta cada vez más difícil. El salario puede subir un año un 3%, un 4% o incluso un 5%, pero esa mejora pierde gran parte de su efecto cuando el precio de la vivienda crece a un ritmo de dos dígitos. La distancia entre ambos indicadores se acumula y eleva cada año el esfuerzo necesario para acceder a una vivienda.

Este análisis parte de una intención de búsqueda muy concreta: qué ocurriría con el precio de la vivienda, los salarios y las cuotas hipotecarias si las tendencias recientes continuaran hasta 2036 o 2046. No se pretende adivinar el futuro ni afirmar que una casa corriente llegará necesariamente a costar dos millones de euros. El objetivo es mostrar, mediante una proyección mecánica, por qué la trayectoria actual no puede mantenerse indefinidamente.

Una proyección extrema no sirve para anunciar lo que sucederá, sino para identificar el punto en el que una tendencia deja de ser económica y socialmente sostenible.

El punto de partida: la vivienda avanza más rápido que los salarios

El valor tasado medio de la vivienda libre cerró el cuarto trimestre de 2025 en torno a los 2.230 euros por metro cuadrado. Esto supone que una vivienda tipo de 80 metros cuadrados tendría un valor aproximado de 178.400 euros, aunque las diferencias territoriales son enormes. En Madrid, Baleares, Málaga, Barcelona o determinadas zonas de la costa, el importe real puede ser muy superior.

Frente a ese precio, el último salario medio anual publicado por el Instituto Nacional de Estadística se sitúa en 29.540,26 euros brutos. La cifra aumentó un 5,3% respecto al ejercicio anterior, una evolución positiva que, sin embargo, debe interpretarse con cautela. El salario medio está por encima del salario mediano y muy por encima de la remuneración más frecuente, por lo que no representa necesariamente la situación del comprador habitual.

Aun utilizando el salario medio, el precio de una vivienda de 80 metros cuadrados representa actualmente algo más de seis años de sueldo bruto íntegro. El cálculo supone que el trabajador no paga IRPF, cotizaciones, alquiler, alimentación, transporte ni ningún otro gasto. Evidentemente, nadie puede dedicar todo su sueldo a comprar una casa, pero el indicador permite comparar cómo evoluciona la accesibilidad.

La barrera real aparece mucho antes de solicitar la hipoteca. Si el banco financia el 80% del menor valor entre compraventa y tasación, el comprador debe aportar el 20% restante y asumir además los impuestos y gastos. En una vivienda de 178.400 euros, reunir únicamente la entrada exige 35.680 euros. Al añadir la tributación y los demás costes de la operación, el ahorro necesario puede situarse fácilmente entre 50.000 y 55.000 euros.

Qué significa proyectar los precios hasta 2036 y 2046

Para visualizar la magnitud de la diferencia entre vivienda y salarios se puede realizar un ejercicio sencillo: mantener constante durante diez y veinte años la subida interanual del 13,1% observada en el precio de la vivienda y comparar el resultado con un crecimiento salarial anual del 5,3%.

El supuesto es deliberadamente rígido. Los mercados inmobiliarios no crecen de forma lineal durante décadas. Existen periodos de expansión, estancamiento y caída. También cambian los tipos de interés, el empleo, la construcción, la fiscalidad, la regulación, la inmigración y la capacidad de financiación de las familias.

Precisamente por eso, el resultado no debe leerse como una previsión. Debe interpretarse como una demostración matemática: si la vivienda continúa creciendo muy por encima de los ingresos, el mercado termina expulsando a quienes dependen de una nómina para comprar.

Proyección mecánica con crecimiento compuesto constante del 13,1% para la vivienda y del 5,3% para el salario. No constituye una previsión del precio futuro.

El resultado más llamativo es que una vivienda tipo superaría los 610.000 euros en 2036 y los dos millones en 2046. El salario medio también aumentaría, pero no al mismo ritmo. El precio de la casa pasaría de representar seis años de sueldo bruto a más de doce en 2036 y a más de veinticinco en 2046.

La conclusión no es que en 2046 todos los pisos de España vayan a costar dos millones de euros. La conclusión es que la tasa de crecimiento reciente no puede prolongarse durante veinte años sin provocar antes una ruptura en la demanda, en la financiación o en el propio precio.

La entrada sería una barrera aún mayor que la cuota

Cuando se analiza la accesibilidad a la vivienda se presta mucha atención a la cuota hipotecaria, pero el primer obstáculo suele ser el ahorro. Para una financiación estándar del 80%, el comprador necesita aportar una quinta parte del precio de la casa.

Con el precio actual utilizado en este ejercicio, la entrada sería de 35.680 euros. En 2036, si el valor alcanzara los 610.971 euros, el comprador necesitaría 122.194 euros únicamente para cubrir el 20% no financiado. En 2046, esa aportación ascendería a 418.482 euros.

Estas cantidades no incluyen los gastos de compraventa. En una vivienda usada hay que considerar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma y de las posibles bonificaciones del comprador. En una vivienda nueva se aplican normalmente IVA y Actos Jurídicos Documentados. A ello se añaden tasación, notaría, registro y otros posibles gastos.

El ahorro requerido crecería así mucho más deprisa que la capacidad de acumulación de una familia. Incluso aunque el salario aumentara, una parte importante de la mejora se destinaría al alquiler, a la alimentación y al resto del coste de vida mientras se intenta reunir la entrada.

Cómo evolucionaría la cuota de una hipoteca a 30 años

Supongamos ahora que el comprador consigue aportar la entrada y que el banco financia el 80% del precio mediante una hipoteca fija a 30 años con un tipo de interés del 3,5%. Mantener el mismo tipo durante toda la proyección permite aislar el efecto del precio de la vivienda.

Para la vivienda actual de 178.400 euros, el préstamo sería de 142.720 euros y la cuota se situaría aproximadamente en 641 euros mensuales. En 2036, el capital financiado subiría hasta 488.777 euros y la mensualidad rondaría los 2.195 euros. En 2046, financiar el 80% exigiría una hipoteca de 1,67 millones de euros y una cuota superior a 7.500 euros mensuales.

Cálculo orientativo para una hipoteca con sistema de amortización francés, financiación del 80%, plazo de 30 años y tipo fijo anual del 3,5%.

En 2026, la cuota representaría aproximadamente el 26% del salario bruto medio. Sobre el salario neto, el porcentaje sería mayor, pero podría seguir dentro de los límites habituales de endeudamiento si el comprador no tiene otras deudas y dispone de estabilidad laboral.

En 2036, la cuota absorbería más de la mitad del salario bruto. Una operación así quedaría fuera de los criterios de riesgo habituales, ya que el banco analiza la cuota junto con préstamos personales, tarjetas, pensiones alimenticias y cualquier otra obligación recurrente.

En 2046, la cuota sería superior al salario bruto mensual. La financiación sería matemáticamente inviable para un comprador individual con ingresos medios. Ni una ampliación moderada del plazo ni una pequeña reducción del tipo de interés resolverían una diferencia de esa magnitud.

Cuando la cuota supera los ingresos del comprador, el problema deja de ser hipotecario: el propio precio ha perdido toda relación con la renta que debería sostenerlo.

Más población y más hogares mantendrán la presión sobre la demanda

La evolución demográfica añade otra pieza al problema. Las nuevas proyecciones publicadas por el INE en junio de 2026 parten de una población cercana a 49,6 millones de habitantes. En el escenario central, España superaría los 53 millones en 2036 y alcanzaría aproximadamente 54,4 millones en 2046.

El crecimiento no procedería del saldo natural. Las defunciones seguirían superando a los nacimientos durante todo el periodo proyectado. El aumento de población se explicaría por un saldo migratorio positivo, especialmente concentrado en las comunidades autónomas con mayor actividad económica.

Para el mercado residencial no importa únicamente cuántos habitantes hay, sino cuántos hogares se forman y dónde quieren vivir. Una población que crece en Madrid, Baleares, Comunidad Valenciana, Cataluña, Málaga o determinados corredores urbanos presiona mercados donde el suelo, las licencias y la construcción no reaccionan con suficiente rapidez.

También influye la reducción del tamaño medio de los hogares. Dos millones de personas distribuidas en hogares de dos miembros necesitan muchas más viviendas que esas mismas personas agrupadas en familias de cuatro. El envejecimiento, las separaciones, la emancipación tardía y el aumento de hogares unipersonales incrementan la demanda de unidades residenciales incluso cuando la población crece de forma moderada.

Por qué construir más vivienda no es tan sencillo

La explicación habitual del encarecimiento es que se construye menos vivienda de la necesaria en los lugares donde existe demanda solvente. La afirmación es correcta, pero no describe toda la complejidad del proceso.

Para que una nueva promoción llegue al mercado debe existir suelo urbanísticamente preparado, aprobarse el proyecto, obtenerse la licencia, encontrarse financiación, contratarse trabajadores y materiales y ejecutarse la obra. El proceso puede prolongarse durante años, especialmente en grandes municipios.

El sector se enfrenta además a costes de construcción elevados, escasez de mano de obra cualificada, dificultades para industrializar procesos y una regulación que cambia entre municipios y comunidades autónomas. El stock de vivienda vacía o sin vender tampoco resuelve automáticamente el problema, porque una parte se encuentra en zonas con poca demanda, presenta un estado deficiente o pertenece a propietarios que no desean vender o alquilar.

Por tanto, la existencia de viviendas vacías en el conjunto nacional puede coexistir con una escasez severa en Madrid, Barcelona, Baleares, Málaga o Valencia. El mercado no necesita únicamente más inmuebles en términos absolutos, sino viviendas habitables, bien comunicadas y situadas cerca del empleo y de los servicios.

El mercado tendrá que frenarse antes de llegar a 2046

Los precios no pueden crecer indefinidamente por encima de los ingresos que deben sostenerlos. Antes de llegar a los resultados extremos de la proyección, alguna de las variables tendrá que cambiar.

Una primera posibilidad es que el precio de la vivienda se estanque durante varios años mientras los salarios continúan creciendo. No sería necesario que el valor nominal de las casas cayera: bastaría con que aumentara por debajo de los ingresos y de la inflación para que la accesibilidad mejorara lentamente en términos reales.

Otra posibilidad es que aumente de forma significativa la oferta en las zonas tensionadas. Para ello sería necesario acelerar el desarrollo de suelo, reducir los plazos administrativos, impulsar la construcción industrializada, rehabilitar viviendas y ampliar el parque de alquiler asequible.

También podría producirse una corrección más brusca como consecuencia de una recesión, un aumento del desempleo, una restricción del crédito o una subida intensa de los tipos de interés. Este escenario reduciría la demanda, pero tendría un coste económico importante y no garantizaría que los hogares con menos ahorro pudieran comprar.

Finalmente, el mercado puede continuar fragmentándose. Las personas que ya poseen una vivienda o reciben ayuda familiar conservarían capacidad de compra, mientras que quienes parten de cero permanecerían más tiempo en alquiler. En ese escenario, la propiedad de la vivienda dependería cada vez menos del salario y cada vez más del patrimonio previo.

Qué puede hacer hoy una persona que quiere comprar

Un comprador individual no puede controlar el precio del mercado, la política de vivienda ni la evolución de los tipos de interés. Sí puede, sin embargo, preparar la operación con antelación y evitar decisiones que reduzcan su capacidad de financiación.

El primer paso es calcular un precio máximo realista. No debe partirse del importe que anuncia el portal inmobiliario ni de la cuota que se desearía pagar, sino de los ingresos netos, las deudas existentes, la estabilidad laboral, el ahorro disponible y el plazo hipotecario posible por edad.

También conviene separar el ahorro destinado a la entrada del dinero necesario para impuestos y gastos. Utilizar toda la liquidez en la firma deja al comprador sin margen para una avería, una mudanza, una reforma o una reducción temporal de ingresos.

Antes de reservar una vivienda es recomendable revisar préstamos personales, límites de tarjetas, descubiertos y compras aplazadas. Una cuota de 200 euros de un préstamo puede reducir de manera considerable el capital hipotecario máximo que el banco está dispuesto a conceder.

Por último, no debe confundirse obtener el 90% o el 100% de financiación con poder permitirse cualquier precio. Una hipoteca con poca entrada resuelve el problema del ahorro previo, pero mantiene una deuda más elevada y una cuota mayor. La operación debe seguir siendo sostenible después de la firma.

La vivienda no llegará a dos millones porque algo cambiará antes

Proyectar durante veinte años una subida anual del 13,1% conduce a una vivienda de más de dos millones de euros y a una cuota superior al salario medio. Ese resultado no es una predicción razonable, pero sí una señal muy clara: el mercado no puede mantener la trayectoria reciente durante dos décadas.

Los precios tendrán que moderarse, los salarios deberán recuperar terreno, la oferta deberá aumentar o la demanda solvente acabará reduciéndose. Lo más probable es que el ajuste proceda de una combinación de todos estos elementos y que no ocurra de la misma forma en todas las provincias.

Mientras tanto, comprar vivienda seguirá siendo posible para una parte de la población, pero exigirá más ahorro, más planificación y, en muchos casos, dos ingresos estables. El principal riesgo no es que todas las viviendas alcancen cifras millonarias. Es que el acceso a la propiedad se convierta progresivamente en una opción reservada a quienes ya disponen de patrimonio familiar.

La pregunta relevante no es cuánto costará exactamente una casa en 2046. La pregunta es cuánto tiempo puede mantenerse una diferencia tan grande entre el crecimiento de los precios y el crecimiento de los salarios antes de que comprar una vivienda deje de ser viable para la mayoría de los trabajadores.