Comprar vivienda en Madrid sin pagar ITP: hasta 15.000 € de ahorro con la bonificación del 100% y Mi Primera Vivienda
La combinación de dos ayudas autonómicas permite a los compradores jóvenes reducir de forma drástica el ahorro previo necesario para acceder a una vivienda.
Comprar una vivienda nunca ha sido una decisión sencilla, pero en los últimos años se ha convertido en uno de los mayores retos para miles de jóvenes de la Comunidad de Madrid. El precio de los inmuebles no deja de subir, las condiciones de acceso al crédito se han endurecido y, sobre todo, ahorrar la cantidad necesaria para dar el paso resulta cada vez más difícil, incluso para quienes tienen un sueldo suficiente para pagar una hipoteca sin problemas.
Y ahí está la raíz del problema: la mayoría de compradores no necesita una cuota más baja, sino disponer del dinero necesario para poder comprar. Porque adquirir una vivienda no consiste solo en financiar su precio. Hay que sumar impuestos, notaría, registro, tasación y otros gastos que, en conjunto, pueden superar sin dificultad los 20.000 o 30.000 euros.
La buena noticia es que la Comunidad de Madrid ha puesto en marcha dos medidas que, combinadas, pueden reducir de forma muy significativa ese ahorro previo: el programa Mi Primera Vivienda, que permite financiar hasta el 100% del precio de compra para determinados perfiles, y la bonificación fiscal del 100% del ITP para menores de 35 años que compren su vivienda habitual en municipios de menos de 2.500 habitantes.
El verdadero obstáculo no es la hipoteca: es el ahorro previo
Cuando un banco concede una hipoteca, normalmente financia hasta el 80% del menor valor entre la tasación y el precio de compraventa. Eso significa que el comprador debe aportar de su bolsillo, como mínimo, el 20% restante, además de todos los gastos asociados a la operación.
Pongamos un ejemplo sencillo. Para una vivienda de 250.000 €, aunque el banco conceda una hipoteca de 200.000 €, el comprador necesitará disponer de 50.000 € correspondientes a la entrada, más el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (o el IVA y los Actos Jurídicos Documentados, si es obra nueva), notaría, registro, tasación y, en su caso, gestoría.
Sumando todos estos conceptos, el ahorro necesario suele superar los 65.000 euros, una cifra inasumible para gran parte de los jóvenes, incluso con un empleo estable. Por eso, antes de empezar a buscar vivienda, conviene saber con precisión cuánto se puede permitir comprar según los ingresos y la capacidad de endeudamiento de cada comprador.
Los gastos de comprar una vivienda: mucho más que el precio del inmueble
Existe la falsa creencia de que, si una vivienda cuesta 250.000 €, basta con conseguir una hipoteca por ese importe. La realidad es distinta: a esa cifra hay que sumar el ITP (o el IVA y el AJD en obra nueva), los honorarios notariales, el Registro de la Propiedad, la tasación hipotecaria, la gestoría, las copias de las escrituras y, en algunos casos, la comisión de apertura del préstamo.
Todos estos conceptos pueden incrementar notablemente el desembolso inicial, por lo que conviene calcularlos con antelación.
Primera ayuda: el programa Mi Primera Vivienda
Una de las medidas más importantes impulsadas por la Comunidad de Madrid para facilitar el acceso a la vivienda es el programa Mi Primera Vivienda, diseñado precisamente para resolver el principal problema de los compradores jóvenes: la falta de ahorro para la entrada.
A través de este programa, determinadas entidades colaboradoras pueden conceder hipotecas de hasta el 100% del menor valor entre tasación y compraventa, siempre que se cumplan los requisitos establecidos. En la práctica, esto permite que muchos compradores solo tengan que afrontar los gastos de la operación, sin necesidad de aportar el tradicional 20% de entrada.
Segunda ayuda: la bonificación fiscal del 100% del ITP en municipios rurales
El tipo general del ITP en la Comunidad de Madrid es del 6% para la compra de vivienda de segunda mano. Sobre ese tipo general existen distintas reducciones: un 4% para familias numerosas o un 10% de bonificación sobre la cuota para viviendas habituales de hasta 250.000 €. Pero la ayuda más relevante para los jóvenes es otra bien distinta, y mucho más potente.
Si compras tu vivienda habitual en un municipio de menos de 2.500 habitantes y tienes menos de 35 años, el ITP puede quedar reducido a cero euros.
Esta bonificación no es compatible con la de familia numerosa, pero sustituye con creces al resto de reducciones disponibles. Se trata de una medida pensada para luchar contra la despoblación de los municipios más pequeños de la región, y forma parte de un paquete más amplio de rebajas fiscales sobre vivienda que la Comunidad de Madrid ha reforzado en los últimos años.
Requisitos para beneficiarse de la bonificación del ITP
Para aplicar esta bonificación del 100% es necesario cumplir, de forma acumulativa, los siguientes requisitos:
- Ser menor de 35 años en el momento de la compra.
- Que la vivienda vaya a constituir la residencia habitual del comprador.
- Que el inmueble esté situado en un municipio de la Comunidad de Madrid con menos de 2.500 habitantes, según los datos oficiales.
- Que el valor de adquisición no supere los 250.000 €, límite en el que se incluyen los anejos y hasta dos plazas de garaje transmitidas junto con la vivienda.
- Presentar correctamente la autoliquidación del impuesto (Modelo 600) en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, indicando de forma expresa que se solicita la bonificación.
Conviene comprobar siempre la población actualizada del municipio antes de firmar, ya que los datos demográficos pueden variar de un año a otro y es ese dato el que determina si la vivienda cumple o no el requisito.
Cuánto dinero se puede ahorrar
El ahorro depende directamente del precio de compra de la vivienda. Al aplicarse sobre la totalidad de la cuota, cuanto mayor es el precio, mayor es también el ahorro fiscal.
| Precio de compra | ITP al tipo general (6%) | Ahorro con la bonificación |
|---|---|---|
| 150.000 € | 9.000 € | 9.000 € |
| 180.000 € | 10.800 € | 10.800 € |
| 200.000 € | 12.000 € | 12.000 € |
| 225.000 € | 13.500 € | 13.500 € |
| 250.000 € | 15.000 € | 15.000 € |
Para muchas familias jóvenes, este ahorro es precisamente lo que marca la diferencia entre poder comprar o no: puede cubrir la reforma de la vivienda, el mobiliario, o simplemente reducir de forma notable el ahorro previo necesario para dar el paso.
Municipios donde puede aplicarse la bonificación
Entre los municipios de la Comunidad de Madrid que actualmente cumplen el requisito de población destacan Patones, Torremocha de Jarama, Redueña, Rozas de Puerto Real, El Atazar, Valdemanco, Montejo de la Sierra, Horcajuelo de la Sierra, Puebla de la Sierra y La Hiruela, entre otros. Es importante verificar siempre el dato de población actualizado antes de firmar la compraventa, ya que la lista puede variar cada año.
Cómo combinar ambas ayudas para comprar con mucho menos ahorro
Durante años, comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid exigía disponer de decenas de miles de euros antes incluso de acudir al banco. Combinando Mi Primera Vivienda, que evita la necesidad de aportar el 20% de entrada, con la bonificación del 100% del ITP, que elimina uno de los principales gastos de la operación en los municipios elegibles, es posible reducir de forma muy significativa la cantidad de ahorro previo necesaria para convertirse en propietario.
Por eso, antes de descartar la compra de una vivienda por falta de ahorros, merece la pena estudiar con calma todas las ayudas disponibles y planificar bien la operación.
- Calculadora de gastos de compraventa
- ¿Cuánto puedo permitirme comprar?
- Guía completa del programa Mi Primera Vivienda
Con una buena planificación y conociendo bien las ayudas fiscales disponibles, es posible reducir de forma considerable el desembolso inicial y acercarse al objetivo de comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid.
