¿Se puede hipotecar una vivienda que no esté inscrita en el Registro de la Propiedad?
Para constituir válidamente una hipoteca, esta debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por eso, si la vivienda todavía no está inscrita, será necesario regularizar previamente su situación registral o coordinar su inmatriculación con la operación hipotecaria cuando jurídicamente sea posible.
La inscripción de la hipoteca en el Registro no es un simple trámite informativo. Es un requisito para que la garantía hipotecaria quede válidamente constituida.
Por ello, una vivienda que nunca ha accedido al Registro presenta una dificultad importante para obtener financiación hipotecaria convencional.
¿Por qué es necesario que la vivienda esté inscrita?
La entidad necesita que exista una finca registral sobre la que pueda inscribirse su derecho de hipoteca.
La Ley Hipotecaria exige que las hipotecas voluntarias se constituyan en escritura pública y que la escritura se inscriba en el Registro de la Propiedad.
¿Qué significa que una finca no esté inmatriculada?
La inmatriculación es la primera inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, si una vivienda nunca ha estado inscrita, lo correcto es decir que se trata de una finca no inmatriculada. Antes de formalizar normalmente la financiación habrá que estudiar cómo puede acceder al Registro.
¿Hay que esperar dos años después de inscribir la vivienda?
No necesariamente. El plazo de dos años del artículo 207 de la Ley Hipotecaria no establece una prohibición general de hipotecar una finca recién inmatriculada.
En determinadas formas de inmatriculación, durante esos dos años quedan limitados algunos efectos protectores de la fe pública registral frente a terceros. Esta circunstancia puede influir en la decisión de una entidad financiera, pero no equivale a una prohibición legal general de constituir una hipoteca.
La limitación de dos años no se aplica de la misma manera a todos los procedimientos de inmatriculación. Por ello, antes de comprar o intentar hipotecar una vivienda no inscrita conviene revisar el título de propiedad y estudiar qué procedimiento registral corresponde.
¿Qué alternativas existen si la vivienda no está inscrita?
Antes de entregar arras o comprometerte con la compra, conviene comprobar por qué el inmueble no está inscrito y si existen problemas de titularidad, descripción, superficie, herencias o documentación que puedan dificultar su acceso al Registro.
¿La vivienda que quieres comprar no está inscrita?
Podemos revisar la situación de la operación antes de que te comprometas con la compra o solicites financiación.
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