Hipotecar un local comercial como vivienda habitual
¿Has visto un local comercial bien de precio y estás pensando en transformarlo en vivienda? No eres el único. Muchos compradores buscan opciones más económicas para vivir o invertir, y convertir un local en vivienda es una de las más interesantes. Pero, ¿se puede hipotecar como si fuera tu vivienda habitual?
En esta entrada de Forohipotecario te explicamos cómo funciona, qué problemas puedes encontrar y cuál es la mejor estrategia para lograrlo.
¿Qué ocurre si compras un local con intención de convertirlo en vivienda?
Es habitual encontrarse con locales ya acondicionados como vivienda (con cocina, baño, dormitorio…), pero que siguen siendo locales a nivel legal. Es decir:
- En el Catastro figuran como local comercial
- En el Registro de la Propiedad, también
Esto implica que no se consideran vivienda a efectos hipotecarios, y eso afecta directamente a las condiciones de financiación.
Diferencias entre hipotecar un local y una vivienda habitual
| Aspecto | Hipoteca de local comercial | Hipoteca de vivienda habitual |
|---|---|---|
| Porcentaje financiable | Hasta el 70% (normalmente) | Hasta el 80% o incluso el 100% |
| Plazo máximo | 10-15 años | Hasta 30 o incluso 35 años |
| Tipo de interés | Más alto | Más bajo |
| Enfoque bancario | Se considera inversión | Se considera necesidad |
¿Qué hacer si quieres hipotecar un local como vivienda?
1. Consulta con un arquitecto o aparejador
Antes de comprar, asegúrate de que es posible hacer el cambio de uso de local a vivienda. Un técnico podrá estudiar la normativa urbanística del municipio y confirmar si cumple con los requisitos (salida de humos, ventilación, accesibilidad, altura mínima, etc.).
2. Calcula si puedes permitirte las condiciones de un préstamo para local
Recuerda que:
- El banco te financiará menos importe
- El plazo será más corto
- Los intereses serán más altos
Asegúrate de que puedes asumir las cuotas con seguridad y que dispones de suficiente ahorro para la entrada.
3. Tramita el cambio de uso tras la compra
Una vez comprado el local y aprobado el cambio de uso por el Ayuntamiento, inscribe el nuevo uso en el Registro de la Propiedad. Ya será legalmente una vivienda.
4. Negocia una novación con el banco
Con el inmueble ya transformado en vivienda habitual, puedes solicitar una novación del préstamo para que pase a considerarse hipoteca de vivienda. Esto puede implicar:
- Ampliación del plazo hasta 25-30 años
- Mejora del tipo de interés
- Condiciones más ventajosas
💡 Por ley, los gastos por ampliación de plazo no pueden superar el 0,10% del capital pendiente, pero esta operación debe ser aprobada por el banco.
Si tu banco no está dispuesto, puedes cambiar de entidad mediante subrogación y buscar mejores condiciones en otro lugar.
Conclusión: sí se puede, pero con estrategia
Hipotecar un local como vivienda habitual sí es posible, pero requiere planificación:
- Asegúrate de que el cambio de uso sea viable
- Evalúa bien tus posibilidades de financiación a corto plazo
- Solicita el cambio de condiciones una vez registrado como vivienda
📩 Si estás valorando esta opción y no sabes por dónde empezar, puedes usar nuestra calculadora de cambio de uso.
¿Quieres más contenido como este? Visita nuestra sección de preguntas frecuentes o consulta nuestras herramientas hipotecarias.
