Simulador de ganancia patrimonial en el IRPF

La ganancia patrimonial se calcula restando al valor de transmisión el valor de adquisición. Es el cálculo que determina cuánto tributarás en la renta.

• Valor de adquisición: precio de compra + gastos de compra + mejoras justificadas con factura.
• Valor de transmisión: precio de venta − gastos asociados a la venta.
• Ganancia patrimonial: valor de transmisión − valor de adquisición.

La ganancia tributa en la base del ahorro, aplicando los tramos correspondientes.

En general, las exenciones principales están pensadas para la vivienda habitual. Una segunda residencia o una vivienda alquilada suele tributar por la ganancia patrimonial obtenida.

• No existe una exención general por venta de segunda residencia.
• No existe una exención automática por venta de vivienda alquilada.
• Solo podría aplicarse alguna ventaja si en algún momento fue tu vivienda habitual y cumples los requisitos exigidos.

El plazo habitual para reinvertir y aplicar la exención es de 2 años. La reinversión puede realizarse tanto antes como después de la venta.

• Puede reinvertirse hasta 2 años después de la venta.
• También puede computar una compra realizada hasta 2 años antes.
• La exención será total si reinviertes todo el importe exigido, o proporcional si reinviertes solo una parte.

Sí, puede aplicarse la exención por reinversión si la nueva construcción va a ser tu futura vivienda habitual y cumples los plazos y requisitos exigidos.

• La compra del terreno y la construcción deben encajar dentro de los plazos legales.
• La vivienda construida debe destinarse a residencia habitual.
• Conviene conservar facturas de arquitecto, obra, dirección facultativa, licencias y tasas.

La ganancia patrimonial se declara en la renta del año en que se vende el inmueble.

• Si eres residente fiscal en España, tributas por IRPF.
• Si no eres residente, puede corresponder tributación por IRNR.
• Además, la venta puede estar sujeta a plusvalía municipal ante el Ayuntamiento.

No te devuelven dinero directamente, pero una pérdida patrimonial puede compensarse fiscalmente con otras ganancias.

• Puede compensarse con ganancias patrimoniales del mismo ejercicio.
• Si queda saldo negativo, puede compensarse con rendimientos del ahorro dentro de los límites permitidos.
• Lo no compensado puede aplicarse en ejercicios posteriores dentro del plazo fiscal correspondiente.

Debes conservar todos los documentos que acrediten el valor real de compra, los gastos, las mejoras y la venta del inmueble.

• Escritura de compra y escritura de venta.
• Facturas de reformas y mejoras.
• Justificantes de notaría, registro, impuestos y gestoría.
• Honorarios de inmobiliaria y certificados obligatorios.

Es recomendable conservarlos, como mínimo, durante el plazo de prescripción tributaria.

La venta de una vivienda heredada también puede generar ganancia patrimonial. En este caso, el valor de adquisición suele ser el valor declarado en la herencia.

• Valor de adquisición: valor declarado en el Impuesto de Sucesiones + gastos de adjudicación.
• Valor de transmisión: precio de venta menos gastos asociados.
• La exención por reinversión solo aplica si se cumplen los requisitos de vivienda habitual.