Ya he terminado de pagar mi hipoteca, ¿ahora qué tengo que hacer?
Cuando pagas la última cuota, la deuda con el banco queda cancelada económicamente, pero la hipoteca puede seguir apareciendo en el Registro de la Propiedad. No estás obligado a cancelar inmediatamente esa carga registral, aunque hacerlo es recomendable, especialmente si en el futuro quieres vender, donar, heredar o realizar otra operación sobre la vivienda.
Terminar de pagar una hipoteca y eliminarla del Registro de la Propiedad son dos cosas diferentes.
Al abonar la última cuota desaparece la deuda económica que mantenías con la entidad. Sin embargo, la inscripción de la hipoteca no desaparece automáticamente del Registro.
Para que la vivienda deje de aparecer registralmente gravada con esa hipoteca debes realizar un procedimiento adicional denominado cancelación registral de la hipoteca.
¿Es lo mismo terminar de pagar la hipoteca que cancelarla en el Registro?
Cancelación económica
Se produce cuando has devuelto completamente el préstamo y ya no existe deuda pendiente con la entidad financiera.
Cancelación registral
Consiste en realizar los trámites necesarios para eliminar del Registro de la Propiedad la carga hipotecaria que todavía figura inscrita sobre el inmueble.
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro?
No tienes que realizar inmediatamente la cancelación registral por el simple hecho de haber terminado de pagar el préstamo.
Sin embargo, es recomendable hacerlo para que la información registral refleje correctamente que la vivienda ya no está hipotecada.
Dejar la carga inscrita puede obligarte a tramitar su cancelación más adelante, precisamente cuando necesites realizar otra operación sobre el inmueble.
¿Qué ocurre si quiero vender la vivienda?
Si la hipoteca continúa inscrita en el Registro, la carga seguirá apareciendo cuando se consulte la información registral del inmueble, aunque el préstamo esté completamente pagado.
Por ello, si tienes previsto vender la vivienda, suele ser conveniente que la cancelación registral esté resuelta o que se coordine con la propia operación de compraventa.
¿Cómo se cancela una hipoteca en el Registro de la Propiedad?
Si decides realizar el procedimiento por tu cuenta, los pasos fundamentales son los siguientes.
¿Qué es el certificado de deuda cero?
Es el documento mediante el que la entidad acredita que el préstamo hipotecario ha quedado totalmente pagado.
Es el punto de partida habitual para tramitar posteriormente la escritura de cancelación de la hipoteca.
¿Puede cobrarme el banco por el certificado de deuda cero?
No. La entidad debe expedir gratuitamente el certificado que acredita la cancelación económica del préstamo.
Tampoco debe cobrarte por el desplazamiento de su representante a la notaría ni por la intervención necesaria para firmar la cancelación.
¿Tengo que entregar una nota simple al banco?
No debería ser un requisito para que el banco te entregue el certificado de deuda cero o realice las actuaciones necesarias para la cancelación.
El criterio de buenas prácticas del Banco de España establece que no corresponde exigir al cliente una nota simple para comprobar que el préstamo ya ha sido pagado.
Otra cuestión distinta es que la notaría o tú mismo utilicéis información registral durante la tramitación.
¿Puedo elegir la notaría?
Sí. Puedes elegir la notaría en la que quieres tramitar la escritura de cancelación.
Una vez entregado el certificado de deuda cero, se coordinará la intervención necesaria para formalizar la cancelación de la garantía hipotecaria.
¿Cuánto tarda el banco en firmar la cancelación?
No existe un plazo general de uno, dos o tres meses que pueda darse por válido en todos los casos.
La tramitación dependerá de la entidad, la notaría y el procedimiento utilizado. No obstante, las entidades deben actuar con diligencia y evitar retrasos injustificados.
¿Tengo que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?
La escritura de cancelación hipotecaria está exenta del pago de Actos Jurídicos Documentados.
Sin embargo, eso no significa que puedas omitir el trámite fiscal: debe presentarse la correspondiente documentación ante la administración tributaria de la comunidad autónoma.
El modelo o procedimiento concreto puede variar en función de la administración autonómica correspondiente.
¿Cuánto cuesta cancelar registralmente una hipoteca?
No establecería un coste fijo de 500 €, 800 € o 1.200 €, porque el importe final depende de las circunstancias de la operación y de quién realice los trámites.
Si gestionas personalmente el procedimiento tendrás fundamentalmente gastos notariales y registrales. Ambos están sujetos a aranceles.
Si, en cambio, encargas la gestión al propio banco o a una gestoría, tendrás que añadir los honorarios o gastos de tramitación que correspondan.
¿Puede encargarse el banco de todos los trámites?
Sí. Puedes pedir que sea la entidad quien tramite la cancelación notarial y registral.
En ese caso puede cobrarte las comisiones y gastos correspondientes a esa gestión, pero debe informarte previamente de su coste.
También tienes la opción de gestionar tú mismo la documentación para evitar determinados gastos de intermediación.
Solicita a tu banco el certificado de deuda
Modelo de solicitud de certificado de deuda
Cumplimenta online una solicitud para dirigirte a tu entidad y acreditar el saldo de tu préstamo antes de continuar con los trámites correspondientes.
Preparar solicitud →¿Tengo que pedir una nueva nota simple al terminar?
No es imprescindible para que la cancelación exista una vez inscrita, pero puede resultar útil para comprobar que el Registro ha eliminado correctamente la carga hipotecaria.
En la nueva información registral ya no debería aparecer aquella hipoteca como carga vigente sobre la finca.
¿Los gastos de cancelación pueden tenerse en cuenta si después vendo la vivienda?
Aquí conviene evitar una afirmación automática.
En el cálculo de una ganancia o pérdida patrimonial por la venta de un inmueble, la normativa del IRPF permite minorar el valor de transmisión con los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por el vendedor.
Por tanto, determinados gastos vinculados a la cancelación necesaria para realizar una venta pueden ser relevantes fiscalmente. Sin embargo, no debe entenderse que cualquier gasto de cancelación realizado años antes sea automáticamente deducible en una futura venta.
Conserva las facturas y justificantes para poder acreditar los gastos y determinar su tratamiento fiscal cuando se produzca la transmisión.
Si consultas una nota simple después de abonar la última cuota, la hipoteca puede seguir apareciendo inscrita. Para eliminarla es necesario realizar la cancelación registral. Resolverlo con tiempo puede evitar que tengas que hacerlo con prisas cuando quieras vender o transmitir la vivienda.
¿Has terminado de pagar tu hipoteca y quieres dejar la vivienda libre de cargas?
Podemos ayudarte a revisar qué documentación necesitas y cómo plantear la cancelación registral antes de vender o realizar otra operación con la vivienda.
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