Si has llegado al concepto de pérdida financiera, ¡enhorabuena! Estás profundizando en el funcionamiento real del mercado hipotecario. Este concepto cobra especial relevancia cuando hablamos de amortización anticipada de un préstamo, es decir, cuando decides devolver parte o todo el dinero antes del plazo pactado.

En esta entrada de Forohipotecario te explicamos qué es la pérdida financiera, cómo se calcula y qué debes tener en cuenta si estás pensando en adelantar pagos en tu hipoteca.

La pérdida financiera es un concepto introducido por la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, en vigor desde el 15 de junio de 2019. Esta ley permite a los bancos calcular la pérdida económica que les supone que un cliente realice una amortización anticipada, y cobrar una compensación por ello.

En otras palabras, si devuelves parte del préstamo antes de tiempo, el banco puede reclamarte una compensación por la rentabilidad que deja de obtener.

Pérdida financiera = Capital pendiente – Valor actual de las cuotas futuras

Para calcular el «valor actual» de esas cuotas se utiliza un tipo de interés de referencia llamado IRS (Interest Rate Swap), que está publicado por el Banco de España.

Puedes consultar los tipos IRS actualizados aquí:
🔗 Tabla oficial IRS – Banco de España

Este cálculo sirve para comparar lo que el banco esperaba cobrar contigo frente al valor actual descontado de las cuotas futuras.

Aunque el banco puede calcular la pérdida financiera, la ley establece límites máximos que puede cobrarte como comisión:

En hipotecas a tipo fijo:

• Hasta el 2% del capital amortizado si amortizas en los primeros 10 años
• Hasta el 1,5% si lo haces después del año 10

En hipotecas a tipo variable:

• Hasta el 0,25% los primeros 3 años
• Hasta el 0,15% si lo haces entre el año 3 y el 5
• A partir del año 6, sin coste

🧮 Ejemplo práctico: Si vas a amortizar 3.000 € en una hipoteca a tipo fijo de 100.000 € durante los primeros años, el banco solo podrá cobrarte como máximo 60 € (el 2%).

¿Se puede negociar esta comisión por pérdida financiera?

Sí. Como casi todo en una hipoteca, la compensación por pérdida financiera es negociable. Eso sí, ten en cuenta que negociar este punto puede hacer que pierdas margen en otros aspectos como:

• Comisión de apertura
• Comisión de estudio
• Bonificaciones y vinculaciones

Por tanto, debes valorar qué elementos priorizar al negociar tu hipoteca.

Consejo Forohipotecario 💡

Si estás pensando en contratar una hipoteca a tipo mixto con un tramo inicial de 5 años (una de nuestras opciones recomendadas actualmente), no te preocupes por esta cláusula. A partir del sexto año ya podrás realizar amortizaciones sin ningún coste adicional, ya que no se aplica la pérdida financiera pasada esa etapa.

En resumen:

• La pérdida financiera es una compensación que el banco puede cobrar si amortizas antes de tiempo.
• Se calcula comparando el capital pendiente con el valor actual de las cuotas futuras, usando el IRS como referencia.
• La ley limita las comisiones máximas que puede aplicarte el banco.
• Puedes negociar esta cláusula, pero valora el impacto en el resto de condiciones.

¿Quieres entender mejor cómo funcionan las amortizaciones?  Puedes calcular tus opciones de adelantar vencimiento o reducir cuota con nuestro simulador de amortización anticipada