Fase 1: Compra del terreno
Antes de comprar un terreno para autopromover tu vivienda, revisa cada uno de estos factores clave. Una buena elección evitará problemas futuros y optimizará tu inversión.
Ubicación y accesos
Cercanía a servicios, colegios, transporte y accesos viales. Un mal acceso puede complicar tanto la obra como la vida diaria.
Orientación y pendiente
Afecta a la luz natural, el ahorro energético y los costes de cimentación si la parcela tiene desnivel.
Clasificación urbanística
Debe ser suelo urbano o urbanizable. Consulta el planeamiento municipal antes de firmar ningún documento.
Edificabilidad y ocupación
Cuántos m² puedes construir, alturas permitidas, retranqueos y ocupación máxima de la parcela.
Servicios y acometidas
Confirma disponibilidad de agua, luz, alcantarillado, gas y telecomunicaciones. Instalar nuevas acometidas puede ser costoso.
Situación registral
Verifica cargas, hipotecas, embargos o servidumbres en el Registro de la Propiedad. Pide siempre la nota simple actualizada.
Limitaciones legales
Cauces, costas, servidumbres, carreteras, zonas protegidas… Consulta siempre en el Ayuntamiento y organismos sectoriales.
Informe geotécnico
Muy recomendable antes de comprar. Identifica el tipo de suelo, su resistencia y posibles problemas de cimentación.
Checklist de documentación a solicitar
Estos documentos son imprescindibles antes de cerrar la compra del terreno. Te ayudarán a conocer la situación legal, urbanística y técnica de la parcela.
✅ Nota simple registral
Documento oficial emitido por el Registro de la Propiedad. Refleja quién es el titular del terreno, si existen hipotecas, embargos, servidumbres o cargas que limiten su uso.
Es esencial solicitarla siempre antes de cualquier acuerdo de compra.
👉 Puedes seguir esta guía paso a paso para solicitar tu nota simple online.
✅ Certificado urbanístico municipal
Este certificado lo emite el Ayuntamiento. Informa de la clasificación del suelo (urbano, urbanizable o rústico), los parámetros urbanísticos aplicables (ocupación, edificabilidad, alturas, retranqueos), y si existen limitaciones urbanísticas que afecten a la edificación.
✅ Certificado de edificabilidad
Documento técnico que especifica el volumen máximo edificable en la parcela, teniendo en cuenta las normas municipales y la ordenación vigente. Suele ser emitido por técnico colegiado o parte del propio certificado urbanístico.
✅ Plano topográfico actualizado
Plano detallado donde figuran los límites exactos de la finca, la superficie real, los desniveles, pendientes, linderos, posibles edificaciones existentes, arbolado o accidentes del terreno. Debe ser realizado por un topógrafo colegiado.
✅ Informe catastral
Documento obtenido en la Sede Electrónica del Catastro. Permite comprobar la referencia catastral, la superficie gráfica y las posibles discrepancias entre catastro y registro.
✅ Cédula urbanística (cuando sea aplicable)
Algunos ayuntamientos exigen este documento oficial, que recopila toda la información urbanística concreta de la parcela. Puede ser obligatoria para la tramitación de licencias.
✅ Informes sectoriales adicionales
Es recomendable verificar posibles afecciones de:
- Costas (protección litoral)
- Confederación Hidrográfica (ríos, cauces, zonas inundables)
- Carreteras (servidumbres de paso)
- Patrimonio, montes o medio ambiente
- Telecomunicaciones y líneas eléctricas
Costes asociados a la compra del terreno
Además del precio de compra, existen varios gastos adicionales que debes tener en cuenta al adquirir un terreno para autopromover tu vivienda.
| Concepto | Descripción |
|---|---|
| Precio de compra | Importe pactado con el vendedor por el terreno. |
| Impuestos | Generalmente ITP (entre el 6% y el 10% según comunidad autónoma) o IVA + AJD si es terreno urbanizado de empresa. |
| Notaría | Aranceles notariales por la escritura pública de compraventa. |
| Registro de la propiedad | Inscripción de la compraventa en el Registro. |
| Honorarios técnicos | Arquitecto, topógrafo, abogado o gestoría para revisión documental. |
| Estudio geotécnico | Revisión técnica del terreno para determinar su viabilidad constructiva. |
| Comisión de agencia | Si interviene intermediario inmobiliario, comisión pactada (normalmente entre el 3% y el 5%). |
Preguntas frecuentes sobre la compra de terrenos
¿Se puede construir sobre un terreno rústico?
No. El Ayuntamiento no concede licencias de obra sobre terrenos que no estén clasificados como suelo urbano o urbanizable. Construir en suelo rústico puede conllevar fuertes sanciones económicas, órdenes de demolición y problemas legales graves.
¿Existen riesgos de que recalifiquen un terreno urbano a rústico?
Es poco habitual. Las recalificaciones suelen producirse por revisiones de los planes generales de ordenación urbana (PGOU), pero afectan normalmente a suelos urbanizables no consolidados o grandes desarrollos. Un terreno urbano consolidado tiene muy bajo riesgo de ser recalificado a rústico.
¿Qué porcentaje máximo puedo financiar para la compra de un terreno?
Si solicitas hipoteca sobre el propio terreno, lo habitual es que los bancos concedan hasta el 70% del valor de tasación o compraventa (el menor de ambos). La financiación de terrenos es más limitada que la de vivienda.
¿Cuál es la duración máxima de una hipoteca sobre terreno?
Generalmente, los plazos máximos son de hasta 15 años si se hipoteca el terreno directamente, y de hasta 10 años si se financia mediante un préstamo personal.
¿Puedo comprar un terreno sin disponer de arquitecto aún?
Sí, puedes comprarlo sin tener todavía un arquitecto contratado. Sin embargo, es muy recomendable contar con asesoramiento técnico previo para comprobar la viabilidad constructiva de la parcela antes de firmar la compra.
¿Qué ocurre si existen discrepancias entre catastro y registro?
Es relativamente frecuente que existan pequeñas diferencias. Si son relevantes, conviene regularizar la superficie mediante expediente de rectificación antes de la compra para evitar problemas futuros con linderos, vecinos o la licencia de obra.
Si he heredado un terreno o me lo donan, ¿tengo que ponerlo a mi nombre antes de construir?
Sí. Antes de solicitar licencia de obra o cualquier permiso, es imprescindible que el terreno esté registrado a tu nombre en el Registro de la Propiedad. La transmisión debe estar correctamente formalizada (escritura de aceptación de herencia o escritura de donación) y liquidados los impuestos correspondientes.
