¿Se puede hipotecar una vivienda que no esté inscrita en el Registro de la Propiedad?

Una de las condiciones indispensables para hipotecar una vivienda es que esté inscrita en el Registro de la Propiedad. Aun así, en España existen muchos inmuebles —especialmente antiguos— que no figuran en este registro. Si te estás planteando comprar una vivienda sin inscripción registral, esta entrada de Forohipotecario te interesa.

El Registro de la Propiedad es el organismo oficial donde se inscriben todas las transacciones inmobiliarias, incluidos los préstamos hipotecarios. Para el banco, inscribir una hipoteca en el Registro supone establecer una garantía real sobre el inmueble, lo que le otorga seguridad jurídica.

Si una vivienda no está inscrita, no puede ser hipotecada, ya que legalmente no se puede establecer dicha garantía.

¿Qué es una finca inmatriculada?

Se trata de una vivienda que nunca ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad, aunque pueda tener cédula de habitabilidad, escritura antigua o estar en el Catastro. Es común en viviendas rurales, herencias o construcciones muy antiguas.

Estas viviendas aparecen como «fincas inmatriculadas» y no pueden ser hipotecadas hasta que estén debidamente inscritas.

Porque al no existir en el Registro, no hay forma legal de establecer una carga hipotecaria sobre ella. Aunque intentes inscribirla y firmar la hipoteca en el mismo acto, existe una limitación legal:

• Según los artículos 205 y 207 de la Ley Hipotecaria, al inscribir por primera vez una finca, aparece una limitación de seguridad jurídica de dos años.
• Durante ese tiempo, otro posible titular legítimo podría reclamar la propiedad, y el banco perdería su garantía.

Por eso, ninguna entidad financiera aceptará hipotecar una vivienda no inscrita.

1. Hipotecar otra vivienda como garantía

Si tienes otra propiedad libre de cargas, puedes utilizarla como garantía hipotecaria alternativa. También puedes solicitar la colaboración de un familiar como hipotecante no deudor. Esta opción te permite financiar la compra sin necesidad de inscribir la vivienda desde el principio.

2. Arrendamiento con opción a compra

Puedes acordar con el propietario un alquiler con opción a compra, durante un plazo de dos años:

• Firmas un contrato de arrendamiento
• Pagas una entrada y mensualidades que se descuentan del precio
• Se formaliza simultáneamente el acta de inmatriculación
• Pasados los dos años, cuando ya se puede hipotecar, ejercitas la opción de compra

✅ Ideal para inmuebles que no se pueden hipotecar ahora, pero sí en el futuro.

3. Comprar con préstamo personal

Si el importe no es muy elevado, puedes solicitar un préstamo personal, que no requiere garantía hipotecaria.

• La vivienda no se inscribe en el Registro en el momento de compra
• No hay garantía real, por lo que el banco asume más riesgo

⚠️ Ten en cuenta que una vivienda no inscrita puede tener dificultades para ser revendida en el futuro.

Conclusión: no, pero hay alternativas

No puedes hipotecar una vivienda no inscrita en el Registro de la Propiedad, pero existen alternativas legales para financiar su adquisición:

• Utilizar otra finca como garantía
• Firmar un alquiler con opción a compra
• Recurrir a un préstamo personal si el importe lo permite

Si quieres comprar una vivienda inmatriculada y quieres que te ayudemos en el proceso de inscripción en el Registro, ponte en contacto con nosotros en el formulario.