¿Qué es la LTV en una hipoteca?
La LTV (Loan to Value) expresa la relación entre el importe de una hipoteca y el valor de la vivienda utilizado como referencia. Por ejemplo, si solicitas 160.000 € sobre una vivienda valorada en 200.000 €, la LTV es del 80 %. Cuanto mayor sea la LTV, mayor es la proporción de la vivienda que estás financiando.
La LTV es uno de los conceptos más utilizados al hablar de financiación hipotecaria. Sus siglas proceden de Loan to Value y sirven para medir cuánto representa el préstamo respecto al valor de la vivienda.
Este porcentaje permite entender de forma rápida qué parte del valor del inmueble está siendo financiada por el banco y qué parte estás aportando con recursos propios.
¿Cómo se calcula la LTV de una hipoteca?
El cálculo es sencillo. Se divide el importe del préstamo hipotecario entre el valor de la vivienda utilizado como referencia y el resultado se multiplica por 100.
El resultado indica qué porcentaje del valor utilizado como referencia está cubierto por el préstamo.
Ejemplo de cálculo de la LTV
Si solicitas una hipoteca de 160.000 € y el valor de referencia de la vivienda es de 200.000 €, la operación sería: 160.000 ÷ 200.000 × 100 = 80 % de LTV.
En este supuesto, el préstamo representa el 80 % del valor utilizado para realizar el cálculo.
¿La LTV se calcula sobre el precio de compra o sobre la tasación?
Aquí es importante distinguir entre precio de compraventa, valor de tasación y criterio de financiación de la entidad.
La LTV en sentido estricto relaciona el importe del préstamo con el valor del inmueble utilizado como referencia. En la práctica comercial, las entidades pueden establecer además sus propios límites de financiación respecto al precio de compra o utilizar criterios conservadores cuando existen diferencias entre precio y tasación.
Por eso, antes de asumir que una tasación determinada te permitirá obtener una cantidad concreta, debes comprobar sobre qué valor calcula el banco su porcentaje máximo de financiación.
¿Qué ocurre si la tasación es superior al precio de compraventa?
Una tasación superior puede hacer que la relación entre préstamo y valor tasado sea más baja. Sin embargo, no obliga al banco a prestarte más dinero.
La entidad seguirá aplicando su política de riesgos y deberá comprobar tu capacidad de pago. Además, puede establecer límites adicionales respecto al precio real de adquisición.
¿Qué ocurre si la tasación es inferior al precio de compra?
Esta situación puede ser más problemática porque el inmueble aporta una garantía inferior al precio que estás pagando.
Si la entidad limita la financiación en función de la tasación, podrías necesitar aportar más ahorro para completar la compra.
Imagina que compras una vivienda por 220.000 €, pero la tasación resulta ser de 200.000 €. Si el banco decide limitar el préstamo al 80 % de la tasación, el importe sería de 160.000 €. La diferencia hasta el precio de compra tendría que cubrirse con recursos propios u otra estructura de financiación aceptada por la entidad.
¿Por qué se utiliza tanto una LTV del 80 %?
El 80 % se ha convertido en una referencia muy habitual en la financiación de vivienda.
El Banco de España señala que el importe del préstamo hipotecario está normalmente vinculado al valor de tasación y que, en operaciones habituales, puede llegar aproximadamente hasta el 80 % de ese valor.
Además, este porcentaje tiene relevancia dentro del mercado hipotecario y de la financiación de las propias entidades.
¿Qué relación existe entre la LTV del 80 % y las cédulas hipotecarias?
Las cédulas hipotecarias son instrumentos de financiación emitidos por las entidades de crédito y respaldados por determinados activos hipotecarios.
Para que un préstamo garantizado con un inmueble residencial pueda incorporarse inicialmente al conjunto de cobertura de estas cédulas, la normativa establece que el préstamo no puede exceder del 80 % del valor de tasación.
Esta regla ayuda a explicar la relevancia financiera del 80 %, pero hay que distinguirla claramente de la concesión de la hipoteca al cliente.
Un banco puede conceder préstamos con una LTV superior al 80 % si su política de riesgos lo permite. El límite del 80 % relacionado con las cédulas hipotecarias se refiere a las condiciones que debe cumplir el préstamo para incorporarse inicialmente a su conjunto de cobertura, no a una prohibición de prestar por encima de ese porcentaje.
¿Es mejor tener una LTV baja?
Desde el punto de vista del riesgo de la operación, una LTV reducida significa que el préstamo representa una proporción menor del valor del inmueble.
Por ejemplo, una hipoteca de 120.000 € sobre una vivienda valorada en 200.000 € tendría una LTV del 60 %, mientras que un préstamo de 180.000 € sobre la misma vivienda alcanzaría el 90 %.
LTV más baja
El cliente aporta más fondos propios y la deuda representa una proporción menor del valor de la vivienda. Esto puede reducir el riesgo percibido por la entidad.
LTV más alta
El banco financia una parte mayor de la operación. Como consecuencia, el préstamo puede requerir un análisis de riesgos más exigente.
¿Una LTV baja garantiza mejores condiciones?
No necesariamente. Una menor LTV puede ser un factor favorable porque reduce la exposición del banco respecto al valor de la garantía.
Sin embargo, las condiciones finales dependen también de tus ingresos, estabilidad laboral, endeudamiento, perfil de riesgo, plazo y política comercial de la entidad.
Por tanto, no puede afirmarse que bajar la LTV vaya a producir automáticamente una reducción concreta del tipo de interés.
¿Puede una hipoteca tener una LTV superior al 80 %?
Sí. Existen operaciones hipotecarias con porcentajes superiores al 80 % e incluso financiaciones que pueden aproximarse al 100 % en determinados perfiles o mediante programas específicos.
En esos casos, la entidad tiene que asumir una exposición mayor respecto al valor del inmueble y realizará el correspondiente estudio de solvencia.
¿Qué significa una hipoteca con una LTV del 100 %?
Una LTV del 100 % significa que el importe del préstamo equivale al 100 % del valor utilizado como referencia en el cálculo.
No significa necesariamente que el banco esté financiando también impuestos, gastos de compraventa u otros costes relacionados con la adquisición.
¿Qué tasación necesito para conseguir una LTV del 80 %?
También puedes utilizar la fórmula en sentido inverso para calcular qué valor de tasación sería necesario para que un préstamo determinado represente el 80 %.
Si necesitas una hipoteca de 200.000 € y quieres que esa cantidad represente una LTV del 80 %, el valor de referencia tendría que ser de 250.000 €, porque 200.000 ÷ 250.000 = 80 %.
Calcula tu LTV y la tasación necesaria
Calculadora de LTV y tasación mínima
Calcula qué porcentaje de financiación representa tu hipoteca y qué valor de tasación necesitarías para alcanzar una LTV determinada.
Abrir calculadora →¿Una buena tasación garantiza que el banco me conceda la hipoteca?
No. La tasación sirve para valorar la garantía, pero el banco debe analizar también tu capacidad para devolver el préstamo.
Por ello, aunque la LTV sea reducida, la entidad seguirá estudiando tus ingresos, gastos, deudas y estabilidad económica antes de aprobar la financiación.
¿No sabes qué tasación necesitas para tu hipoteca?
Podemos revisar el precio de compra, la financiación que necesitas y el porcentaje de LTV para valorar cómo puede plantearse tu operación antes de la tasación y de la firma.
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