Préstamo Autopromotor

Si en lugar de comprar una vivienda de segunda mano o una vivienda nueva has optado por construir tu propia casa, necesitarás tramitar un préstamo autopromotor.

El préstamo autopromotor es un tipo de financiación hipotecaria destinada a la construcción de una vivienda sobre un terreno propio. Sin embargo, no todas las entidades bancarias conceden este tipo de préstamos, ya sea por las dificultades asociadas o porque su política interna no lo contempla. Aun así, todavía existen entidades que ofrecen excelentes condiciones para este tipo de crédito hipotecario.

Antes de solicitar un préstamo autopromotor, es importante considerar lo siguiente:

• Compra del terreno: Lo ideal es que la adquisición del suelo se realice con recursos propios. Los bancos suelen financiar un porcentaje muy bajo (o nulo) del terreno. Además, si compras el terreno con una hipoteca y luego solicitas el préstamo autopromotor, esto puede afectar la viabilidad del análisis de riesgos.
• Proyecto arquitectónico y constructor: Una vez que tengas el terreno, deberás contratar a un arquitecto para que elabore el proyecto y una empresa constructora para ejecutar la obra.
• Tipo de vivienda: Existen varias opciones como viviendas prefabricadas, de madera o modulares en contenedores. Antes de optar por una, asegúrate de que el banco la considera financiable, ya que algunas requieren requisitos adicionales.

Este tipo de préstamo tiene dos particularidades principales que lo diferencian de un préstamo hipotecario tradicional:

1. Disposición del Préstamo

A diferencia de una hipoteca convencional, donde se recibe el dinero en un solo pago, en el préstamo autopromotor los fondos se entregan en certificaciones parciales en función del avance de la obra. Ejemplo:

• Si solicitas 200.000 € y la obra ha avanzado un 50%, el banco te liberará 100.000 €.
• Algunos bancos aceptan un certificado del arquitecto, mientras que otros pueden requerir un Informe de Valoración Intermedia (IVI), cuyo coste oscila entre 150 y 300 € por cada certificación.

2. Período de Carencia

El préstamo autopromotor cuenta con un período de carencia, es decir, un tiempo en el que solo se pagan intereses sobre el capital dispuesto, sin amortizar el principal. Este período suele durar entre 3 y 24 meses, dependiendo del tipo de construcción.

• Si la obra no se termina dentro del período de carencia, podrías perder la parte no dispuesta del préstamo.
• Si necesitas más tiempo, negocia una extensión del período de carencia antes de que venza.

1. Ten un colchón financiero: La construcción suele presentar imprevistos y sobrecostes. Es esencial contar con fondos propios adicionales.
2. Planifica bien los plazos: Habla con el constructor para definir un período de carencia realista y evitar sobrecostes por ampliaciones.
3. Elige un buen gestor en el banco: Prioriza a un profesional con experiencia en préstamos autopromotor aunque el interés sea un poco más alto. Recuerda que una vez finalizada la construcción, podrás cambiar de banco si las condiciones no te convencen.

Conclusión

El préstamo autopromotor es una excelente opción para quienes desean construir su propia vivienda. Sin embargo, su tramitación requiere una buena planificación financiera, una correcta gestión de tiempos y un conocimiento detallado de los requisitos del banco.

Si estás considerando esta opción, asegúrate de contar con la información y el asesoramiento adecuados para tomar la mejor decisión financiera.