Hipoteca inversa: qué es, requisitos y cómo funciona en España

La hipoteca inversa está ganando popularidad en España como una solución financiera para complementar la pensión durante la jubilación. 

Ante la incertidumbre del sistema público de pensiones, muchas personas mayores buscan nuevas formas de obtener ingresos sin tener que vender su vivienda. En este artículo te explicamos qué es la hipoteca inversa, cómo funciona y qué entidades la ofrecen actualmente en el mercado español.

La hipoteca inversa es un producto financiero dirigido a personas mayores de 65 años o en situación de dependencia. Permite obtener ingresos periódicos o un pago único utilizando la vivienda habitual como garantía, sin perder su propiedad ni tener que abandonar el domicilio.

Este tipo de hipoteca tiene su origen en países anglosajones como Estados Unidos y Reino Unido. En EE. UU., comenzó a utilizarse en los años 60, aunque no fue regulada oficialmente hasta 1989 bajo el programa federal Home Equity Conversion Mortgage (HECM). En España, fue reconocida formalmente con la Ley 41/2007, que la regula como un producto diseñado para personas mayores o dependientes.

Para poder contratar una hipoteca inversa en España, es necesario cumplir los siguientes requisitos:

• Ser mayor de 65 años o estar en situación de dependencia.
• Ser propietario de una vivienda.
• Que la vivienda esté libre de cargas hipotecarias.
• Que tenga un valor de mercado razonable.

La cantidad que se recibe dependerá del valor de tasación del inmueble y de la edad del solicitante.

1. Documentación del inmueble: Se debe presentar la nota simple y una tasación oficial de la vivienda. Todos los propietarios deben figurar como deudores.
2. Estudio de viabilidad: La entidad financiera evalúa el valor del inmueble y la edad del solicitante para calcular el importe a conceder.
3. Desembolso del capital: Puede recibirse como pago único, como renta mensual o como una combinación de ambos (por ejemplo, 20.000 € iniciales + 600 €/mes durante 10 años).
4. Formalización: El banco inscribe la hipoteca en el Registro de la Propiedad. No hay cuotas mensuales que pagar.

¿Quién asume los gastos en una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa no está regulada por la LCCI 5/2019, por lo que los gastos de constitución pueden ser asumidos por el solicitante. Estos gastos incluyen:

• Notaría
• Registro de la propiedad
• Gestoría
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Algunas entidades podrían cubrirlos voluntariamente, por lo que es importante revisar las condiciones.

Al fallecer el titular, la deuda y la propiedad pasan a los herederos legales. Estos tienen dos opciones:

• Aceptar la herencia y liquidar la deuda para quedarse con la vivienda.
• Renunciar a la herencia, en cuyo caso la entidad financiera podrá ejecutar la vivienda como garantía.

Por lo general, el importe prestado es menor que el valor de la vivienda, por lo que suele haber margen suficiente para saldar la deuda y conservar parte del valor del inmueble.

En caso de renuncia de los herederos y si el valor de subasta supera la deuda, el remanente puede pasar al Estado como heredero legal según el Código Civil.

Actualmente, pocas entidades comercializan la hipoteca inversa de forma activa:

• Unicaja Banco: ofrece este producto con información detallada en su web.
• Banco Santander (junto con Mapfre): según un artículo de noviembre de 2024, ofrece hipoteca inversa con TAE del 5,99% para viviendas valoradas en más de 200.000 €.
• Óptima Mayores: empresa especializada en asesoramiento independiente sobre hipoteca inversa, considerada líder del sector en España.