Contrato de arras: qué es, para qué sirve y todo lo que debes saber antes de firmarlo
Si estás en proceso de comprar una vivienda, seguramente has oído hablar del contrato de arras. Se trata de uno de los documentos más importantes en cualquier compraventa inmobiliaria, ya que marca el compromiso previo entre comprador y vendedor y establece las condiciones de la operación.
En esta guía te explicamos qué es un contrato de arras, qué debe incluir, qué tipos existen, quién lo redacta y qué ocurre si una de las partes no cumple lo acordado. Además, resolvemos las dudas más frecuentes que suelen surgir antes de firmarlo.
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¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado mediante el cual el comprador y el vendedor se comprometen a formalizar la compraventa de una vivienda en un plazo determinado.
Para ello, el comprador entrega una cantidad económica como señal, que posteriormente se descuenta del precio final del inmueble.
Este contrato sirve como garantía de que ambas partes están comprometidas con la operación y establece las consecuencias legales en caso de incumplimiento.
¿Para qué sirve el contrato de arras?
Su función principal es reservar la vivienda mientras se ultiman trámites como la obtención de la hipoteca, la tasación o la revisión de cargas.
Firmarlo evita que el vendedor ofrezca la propiedad a otros compradores durante ese periodo y permite dejar por escrito las condiciones esenciales de la futura compraventa.
¿Qué información debe incluir un contrato de arras?
Un contrato de arras bien redactado debe contener:
- Datos completos del comprador y del vendedor: nombre, apellidos y DNI.
- Descripción del inmueble: dirección, datos registrales y cargas, si las hubiera.
- Precio final de la compraventa y forma de pago.
- Importe de la señal y condiciones para su devolución o pérdida.
- Plazo máximo para elevar a escritura pública el contrato de compraventa.
- Tipo de arras: confirmatorias, penales o penitenciales.
- Firma de ambas partes.
Tipos de contrato de arras
Arras confirmatorias
Son un anticipo del precio de venta y sirven para confirmar la existencia del contrato.
- No permiten desistir libremente de la operación.
- Ante un incumplimiento puede reclamarse el cumplimiento o una indemnización.
Arras penales
Incorporan una penalización económica para el supuesto de incumplimiento.
- Si incumple el comprador, puede perder la señal.
- Si incumple el vendedor, puede tener que devolver el doble.
Arras penitenciales
Permiten desistir de la compraventa asumiendo la consecuencia económica acordada.
- El comprador pierde la señal si desiste.
- El vendedor devuelve el doble si decide no vender.
¿Cuánto se paga en concepto de arras?
Generalmente, el comprador entrega entre el 5% y el 15% del precio de venta, siendo el 10% una de las cantidades más habituales.
La cantidad entregada se descuenta posteriormente del precio final cuando se formaliza la compraventa.
¿Qué pasa si no se cumple el contrato de arras?
Las consecuencias dependerán principalmente del tipo de arras que hayan firmado las partes:
- Penitenciales: la parte que decide desistir asume la penalización prevista.
- Confirmatorias o penales: no existe necesariamente un derecho libre a desistir y la otra parte puede reclamar el cumplimiento o las consecuencias pactadas.
¿Cómo se reclama un incumplimiento?
Normalmente se comienza comunicando formalmente el incumplimiento mediante un medio que permita acreditar su recepción, como un burofax.
Si no se alcanza un acuerdo, puede ser necesario acudir a los tribunales para exigir el cumplimiento o la penalización correspondiente.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No es obligatorio, pero sí altamente recomendable. Proporciona seguridad y claridad a ambas partes y ayuda a evitar malentendidos o disputas durante el proceso de compra.
¿Debe firmarse ante notario?
No es obligatorio. El contrato de arras puede formalizarse como un contrato privado entre comprador y vendedor.
No obstante, en determinadas operaciones complejas puede resultar conveniente contar con asesoramiento jurídico antes de la firma.
¿Qué ocurre si vence el contrato de arras?
Si llega la fecha límite prevista sin que se haya formalizado la compraventa, puede producirse un incumplimiento, salvo que comprador y vendedor acuerden previamente ampliar el plazo.
En ese caso, es recomendable formalizar una prórroga por escrito mediante un anexo.
¿Cómo tributan las arras?
El tratamiento depende del tipo de inmueble y de la operación:
- Vivienda usada: la compraventa queda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
- Vivienda nueva: la operación puede estar sujeta a IVA.
¿Qué pasa si no me conceden la hipoteca?
Este es uno de los puntos más importantes para cualquier comprador que dependa de financiación bancaria.
Por eso, si necesitas una hipoteca para poder completar la compra, conviene revisar muy bien esta parte del contrato antes de firmarlo.
Diferencia entre contrato de arras y contrato de compraventa
- El contrato de arras establece un compromiso previo y las consecuencias aplicables si alguna de las partes incumple o desiste, según el tipo de arras pactado.
- El contrato de compraventa recoge la obligación de transmitir la vivienda y pagar el precio en los términos pactados.
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Conclusión
El contrato de arras es una herramienta clave para proteger tus intereses durante la compra de una vivienda. Asegúrate de entender bien sus implicaciones antes de firmarlo y presta especial atención a cuestiones como el tipo de arras, los plazos, las cargas del inmueble y las condiciones relacionadas con la financiación.
En Forohipotecario puedes utilizar nuestro modelo de contrato de arras online gratuito para preparar el documento y consultar otras herramientas que te ayudarán durante el proceso de compraventa.
