Contrato de arras: modelo gratuito en PDF (2026)
¿Cómo generar tu contrato de arras paso a paso?
Este generador de contrato de arras te permite crear un documento legal válido en todo el territorio español para formalizar la reserva de una vivienda entre comprador y vendedor.
- Introduce los datos de los compradores y vendedores.
- En el campo nombre completo debes incluir también el DNI, por ejemplo: Antonio García García con DNI 12345678D.
- Completa la información del inmueble y las condiciones económicas.
- Opcionalmente, incluye una cláusula de devolución si se deniega la hipoteca.
- Pulsa «Generar contrato de arras» y descarga tu PDF al instante.
Datos del inmueble
Condiciones económicas
Qué es un contrato de arras y para qué sirve
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor mediante el cual se reserva una vivienda a cambio de una señal económica. Es el paso previo a la escritura pública de compraventa ante notario y tiene plena validez legal en todo el territorio español.
Aunque no es legalmente obligatorio, en la práctica es el documento más importante que firmarás antes de comprar una vivienda —más, incluso, que la propia hipoteca en muchos casos. Protege al comprador frente a que el vendedor cambie de opinión o reciba una oferta mejor, y al vendedor frente a compradores que se echen atrás sin asumir ninguna consecuencia.
Desde ForoHipotecario llevamos años viendo casos de personas que firman arras sin leerlas bien o sin entender qué tipo de contrato están firmando. El resultado casi siempre es el mismo: conflictos, pérdidas económicas y procesos judiciales que se podrían haber evitado con una buena redacción desde el principio.
Tipos de contrato de arras: cuál te conviene según tu situación
No todos los contratos de arras son iguales, y esta es la parte que más confusión genera. Dependiendo de lo que acuerden las partes, existen tres tipos con consecuencias legales muy distintas:
Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil)
Son las más habituales en la compraventa de vivienda entre particulares, y las que nosotros recomendamos en la mayoría de casos. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato asumiendo una penalización clara y proporcional: si desiste el comprador, pierde la señal; si desiste el vendedor, devuelve el doble. Sencillo, justo y sin necesidad de acudir a un juez. Este generador crea por defecto un contrato de arras penitenciales.
Arras confirmatorias
Actúan como anticipo del precio final, no como penalización por desistimiento. Si cualquiera de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o reclamar daños y perjuicios, pero no hay penalización automática. Nuestra opinión es que son menos recomendables para operaciones entre particulares precisamente porque su resolución siempre acaba en los tribunales.
Arras penales
Combinan elementos de las dos anteriores: la señal actúa como anticipo y además se puede reclamar indemnización adicional por daños. Son las menos comunes y, en nuestra experiencia, las que más frecuentemente generan disputas por su mayor complejidad jurídica. Salvo en operaciones muy específicas, no las recomendamos sin asesoramiento legal previo.
¿Cuánto debe ser la señal?
La ley no establece ningún mínimo ni máximo, así que aquí entra en juego la negociación entre las partes. En la práctica, la señal habitual en España se sitúa entre el 5% y el 10% del precio de compraventa. En mercados muy tensionados como Madrid, Barcelona o algunas zonas costeras, hemos visto señales que alcanzan el 15% o incluso más.
Nuestra recomendación es que la señal sea suficientemente alta como para que ambas partes sientan el compromiso en serio, pero no tan elevada que el comprador no pueda asumir su pérdida si las circunstancias cambian inesperadamente. Un 10% suele ser el punto de equilibrio más razonable en la mayoría de operaciones.
¿Qué ocurre si se incumple el contrato?
Con arras penitenciales —el tipo más habitual— las consecuencias son claras y se aplican de forma automática, sin juicios ni intermediarios:
Si el comprador no formaliza la compraventa en el plazo acordado, pierde íntegramente la señal entregada. Sin excepciones, salvo que se haya pactado expresamente alguna condición resolutoria.
Si el vendedor incumple —vende a un tercero, no respeta el plazo o no entrega el inmueble en las condiciones pactadas—, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida. En la práctica esto es un incentivo muy potente para que el vendedor cumpla, y es uno de los motivos por los que aconsejamos siempre las arras penitenciales frente a las confirmatorias.
¿Cuándo conviene incluir la cláusula de denegación hipotecaria?
Siempre que el comprador necesite financiación hipotecaria para completar la compra. Así de rotundos.
Sin esta cláusula, si el banco deniega la hipoteca, el comprador pierde la señal aunque el motivo sea completamente ajeno a su voluntad. Es uno de los errores más costosos que vemos en ForoHipotecario, y es totalmente evitable.
Con la cláusula activada, el comprador puede recuperar la señal íntegra si acredita documentalmente la denegación mediante escrito oficial de la entidad bancaria. Es una protección básica y razonable que cualquier vendedor de buena fe debería aceptar sin problema. Si un vendedor se niega a incluirla, es motivo suficiente para desconfiar de la operación.
Recursos útiles
¿Quieres saber más sobre las arras, sus tipos y cuándo firmarlo?
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