Contrato de arras: qué es, para qué sirve y todo lo que debes saber antes de firmarlo
Si estás en proceso de comprar una vivienda, seguramente has oído hablar del contrato de arras. Se trata de uno de los documentos más importantes en cualquier compraventa inmobiliaria, ya que marca el compromiso previo entre comprador y vendedor y establece las condiciones de la operación.
En esta guía te explicamos qué es un contrato de arras, qué debe incluir, qué tipos existen, quién lo redacta y qué ocurre si una de las partes no cumple lo acordado. Además, resolvemos las dudas más frecuentes que suelen surgir antes de firmarlo. Además, te damos la posibilidad de cumplimentar en línea tu contrato de arras completamente gratuito y revisado.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado mediante el cual el comprador y el vendedor se comprometen a formalizar la compraventa de una vivienda en un plazo determinado. Para ello, el comprador entrega una cantidad económica como señal, que se descuenta del precio final del inmueble.
Este contrato sirve como garantía de que ambas partes están comprometidas con la operación y establece las consecuencias legales en caso de incumplimiento.
¿Para qué sirve el contrato de arras?
Su función principal es reservar la vivienda mientras se ultiman trámites como la obtención de la hipoteca, la tasación o la revisión de cargas. Firmarlo evita que el vendedor ofrezca la propiedad a otros compradores durante ese periodo.
¿Qué información debe incluir un contrato de arras?
Un contrato de arras bien redactado debe contener:
- Datos completos del comprador y del vendedor (nombre, apellidos, DNI).
- Descripción del inmueble (dirección, datos registrales, cargas si las hubiera).
- Precio final de la compraventa y forma de pago.
- Importe de la señal y condiciones para su devolución o pérdida.
- Plazo máximo para elevar a escritura pública el contrato de compraventa.
- Tipo de arras: confirmatorias, penales o penitenciales.
- Firma de ambas partes.
Tipos de contrato de arras
🔹 Arras confirmatorias
Son un simple anticipo del precio de venta. No permiten romper el contrato y no están reguladas por el Código Civil. Si se incumple, se puede exigir el cumplimiento del acuerdo o una indemnización por daños.
🔹 Arras penales
Incluyen una penalización económica. Si una de las partes incumple, la otra puede optar por exigir el cumplimiento o aplicar la penalización:
- Si el comprador incumple, pierde la señal.
- Si el vendedor incumple, debe devolver el doble.
🔹 Arras penitenciales
Las únicas que permiten desistir del contrato de forma unilateral. Están reguladas por el Código Civil:
- El comprador pierde la señal si se echa atrás.
- El vendedor debe devolver el doble si desiste.
¿Cuánto se paga en concepto de arras?
Generalmente, el comprador entrega entre el 5% y el 15% del precio de venta, siendo el 10% lo más habitual. Esta señal se descuenta del precio final al firmar la escritura.
¿Qué pasa si no se cumple el contrato de arras?
Dependerá del tipo de arras firmado:
- Penitenciales: la parte que se echa atrás asume la penalización acordada.
- Confirmatorias o penales: no se puede desistir libremente. Si una parte incumple, la otra puede reclamar judicialmente.
¿Cómo se reclama un incumplimiento?
- Notificación extrajudicial mediante burofax.
- Si no hay respuesta, demanda judicial para exigir el cumplimiento o la penalización correspondiente.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No es obligatorio, pero sí altamente recomendable. Proporciona seguridad y claridad a ambas partes, y ayuda a evitar malentendidos o disputas.
¿Debe firmarse ante notario?
No es obligatorio, pero firmar el contrato de arras ante notario añade garantías jurídicas y puede ser útil en operaciones complejas.
¿Qué ocurre si vence el contrato de arras?
Si llega la fecha límite sin que se haya formalizado la compraventa, se considera un incumplimiento, salvo que ambas partes acuerden una prórroga mediante anexo.
¿Cómo tributan las arras?
Dependerá del tipo de vivienda:
- Vivienda usada: tributan en el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
- Vivienda nueva: se aplica el IVA.
¿Qué pasa si no me conceden la hipoteca?
Si el contrato de arras no incluye una cláusula suspensiva condicionada a la aprobación de la hipoteca, el comprador podría perder la señal incluso si el banco rechaza la financiación.
Diferencia entre contrato de arras y contrato de compraventa
- El contrato de arras es un preacuerdo que permite a una parte desistir (con penalización).
- El contrato de compraventa es vinculante y exige formalizar la operación en escritura pública.
Aquí te dejamos nuestro contrato de arras para que lo puedas cumplimentar y descargar de manera completamente gratuita.
Conclusión
El contrato de arras es una herramienta clave para proteger tu interés durante la compra de una vivienda. Asegúrate de entender bien sus implicaciones antes de firmarlo y, si es posible, cuenta con asesoramiento profesional. En Forohipotecario te ayudamos a resolver todas tus dudas sobre este documento y otros aspectos clave del proceso de compraventa.
