Impuestos y bonificaciones al comprar vivienda en la Comunidad de Madrid
Comprar una vivienda en Madrid no siempre implica pagar el mismo impuesto. En una vivienda usada, el comprador liquida normalmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo general es del 6 %, aunque existen beneficios para la vivienda habitual, las familias numerosas, determinados jóvenes que se trasladan a municipios pequeños y otros supuestos concretos. En una vivienda nueva, la operación tributa por IVA y, por regla general, también por Actos Jurídicos Documentados. Esta guía reúne los principales tipos y bonificaciones vigentes en 2026 para ayudarte a identificar qué régimen podría corresponderte antes de calcular los gastos de compraventa.
¿La vivienda es nueva o de segunda mano?
La primera decisión fiscal es identificar quién vende la vivienda y si se trata de una primera entrega. Esta diferencia determina si la compra tributa por ITP o por IVA y AJD.
Cuando compras una vivienda de segunda mano a un particular, la operación queda normalmente sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas. En Madrid el tipo general es del 6 %, con beneficios fiscales en determinados casos.
La primera entrega realizada por el promotor tributa generalmente por IVA —habitualmente el 10 % en vivienda— y por la cuota gradual de AJD. En Madrid, el AJD de adquisición varía normalmente entre el 0,2 % y el 0,75 % según el tipo y valor de la vivienda.
Resumen de tipos y bonificaciones al comprar vivienda en Madrid
La siguiente tabla ofrece una primera orientación. No sustituye la revisión de todos los requisitos ni determina por sí sola el beneficio aplicable.
| Perfil o supuesto | Impuesto | Tipo o bonificación | Límite de valor | Requisito principal |
|---|---|---|---|---|
| Compra ordinaria de vivienda usada | ITP-TPO | 6 % | Sin límite específico | Transmisión de inmueble no sujeta a IVA. |
| Vivienda habitual de persona física | ITP-TPO | Bonificación 10 % | Hasta 250.000 € | El inmueble debe constituir la vivienda habitual. |
| Familia numerosa | ITP-TPO | 4 % | Sin límite general de precio indicado para este tipo | Vivienda habitual y cumplimiento de los requisitos de familia numerosa. |
| Menor de 35 años en municipio con riesgo de despoblación | ITP-TPO | Bonificación 100 % | Hasta 250.000 € | Municipio con menos de 2.500 habitantes y vivienda habitual. |
| Vivienda nueva | IVA + AJD | IVA 10 % + AJD 0,2 %–0,75 % | AJD según valor y protección pública | Primera entrega realizada por promotor y escritura sujeta a AJD. |
| Empresa inmobiliaria que compra para revender | ITP-TPO | 2 % | Sin límite específico | Incorporación al circulante y reventa total dentro de tres años, entre otros requisitos. |
| Afectados por las obras de la Línea 7B | ITP-TPO o AJD | Bonificación 100 % | Inmueble sustitutivo de análogas características | Ser propietario o usufructuario afectado y parte del procedimiento correspondiente. |
Calculadora orientativa del ITP en Madrid
Introduce la base imponible estimada y selecciona el perfil. La herramienta calcula el ITP de una vivienda usada y compara el resultado con el tipo general del 6 %.
Estimación informativa para vivienda usada. No contempla recargos, intereses, comprobaciones de valor ni situaciones de adquisición parcial entre compradores con perfiles distintos.
Bonificaciones y tipos reducidos de ITP en Madrid
Los beneficios siguientes se aplican sobre la compra de vivienda usada. Algunos reducen el tipo y otros bonifican la cuota resultante. No son conceptos equivalentes y, en varios casos, resultan incompatibles entre sí.
Bonificación general del 10 % de la cuota
Las personas físicas que adquieren un inmueble para convertirlo en su vivienda habitual pueden reducir en un 10 % la cuota del ITP. Al partir del tipo general del 6 %, el coste efectivo equivale normalmente al 5,4 % de la base imponible.
- Quién puede aplicarlo
- Personas físicas adquirentes de una vivienda usada.
- Requisito esencial
- Que el inmueble vaya a constituir la vivienda habitual del comprador.
- Límite económico
- Valor del inmueble igual o inferior a 250.000 €, incluyendo anejos, trastero y hasta dos plazas de garaje transmitidas conjuntamente.
- Incompatibilidad
- No puede acumularse al tipo del 4 % previsto para familias numerosas.
- Plazo relacionado
- Deben respetarse los requisitos fiscales de vivienda habitual. Si se incumplen, puede ser necesario regularizar.
- Acreditación
- Escritura de compraventa, autoliquidación y documentación que permita justificar el destino habitual cuando sea requerida.
Tipo reducido del 4 % para vivienda habitual
La compra de una vivienda usada que vaya a constituir la residencia habitual de una familia numerosa puede tributar al 4 %, siempre que se cumplan simultáneamente las condiciones exigidas.
- Quién puede aplicarlo
- El sujeto pasivo que tenga reconocida la condición de titular de familia numerosa en la fecha de devengo.
- Vivienda habitual
- El inmueble debe convertirse en la vivienda habitual de la familia numerosa.
- Vivienda anterior
- Si una vivienda habitual anterior era propiedad de alguno de los titulares, debe venderse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la nueva compra.
- Excepción
- No se exige vender la vivienda anterior cuando se adquiere un inmueble contiguo para unirlo a la vivienda habitual y formar una única vivienda mayor.
- Límite económico
- La información oficial del tipo reducido no establece un límite general de valor equivalente al de 250.000 € de la bonificación ordinaria.
- Acreditación
- Título de familia numerosa, Libro de Familia u otro documento que pruebe que la condición existía en la fecha del impuesto.
Bonificación del 100 % en municipios con riesgo de despoblación
Desde el 29 de noviembre de 2024, determinados compradores jóvenes pueden dejar la cuota del ITP en cero al adquirir su vivienda habitual en un municipio madrileño de menos de 2.500 habitantes.
- Quién puede aplicarlo
- Personas físicas menores de 35 años. La condición debe analizarse para cada contribuyente que adquiere una parte del inmueble.
- Municipio
- Debe tener una población inferior a 2.500 habitantes a 1 de enero del ejercicio anterior al devengo, según los datos publicados por el INE.
- Límite económico
- Valor igual o inferior a 250.000 €, incluyendo los anejos y hasta dos plazas de garaje transmitidos conjuntamente.
- Vivienda habitual
- La vivienda debe destinarse a residencia habitual del adquirente y mantenerse conforme a la normativa aplicable.
- Incompatibilidad
- No resulta compatible con el tipo del 4 % para familias numerosas.
- Acreditación
- DNI, escritura, datos oficiales de población y documentación que permita justificar la residencia habitual.
Tipo del 2 % para empresas que adquieren viviendas para revender
Este régimen no está pensado para el comprador particular. Se dirige a empresas inmobiliarias que incorporan la vivienda a su activo circulante con la finalidad de venderla nuevamente.
- Quién puede aplicarlo
- Empresas sujetas a las normas contables de adaptación del sector inmobiliario.
- Actividad principal
- Construcción de edificios, promoción inmobiliaria o compraventa de inmuebles por cuenta propia.
- Destino contable
- La vivienda debe incorporarse al activo circulante con finalidad de reventa.
- Escritura
- El documento público debe hacer constar expresamente que la adquisición se realiza para vender el inmueble.
- Plazo
- La totalidad de la vivienda y sus anexos debe venderse dentro de los tres años siguientes a la adquisición.
- Exclusiones
- No se aplica, entre otros casos, a adquisiciones en subasta judicial ni a determinadas transmisiones de valores.
AJD en la compra de vivienda nueva
Además del IVA, la escritura de compraventa de una vivienda nueva puede quedar sujeta a la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados. En Madrid, los tipos habituales para personas físicas dependen del valor de la vivienda.
| Supuesto | Tipo AJD | Observación |
|---|---|---|
| Vivienda de protección pública en el supuesto regulado | 0,2 % | Aplicable cuando se cumplen los requisitos específicos de protección pública y superficie. |
| Vivienda con valor igual o inferior a 120.000 € | 0,4 % | Adquirente persona física. |
| Vivienda con valor superior a 120.000 € e igual o inferior a 180.000 € | 0,5 % | Adquirente persona física. |
| Vivienda con valor superior a 180.000 € | 0,75 % | Adquirente persona física. |
| Familia numerosa que adquiere vivienda habitual | Bonificación 95 % | Se aplica sobre la cuota de AJD cuando se cumplen los requisitos específicos. |
Bonificaciones por circunstancias especiales
Bonificación del 100 % para afectados por la Línea 7B de Metro
Las personas físicas o jurídicas propietarias o usufructuarias de un inmueble afectado por los daños derivados de las obras de la Línea 7B pueden aplicar una bonificación del 100 % al adquirir, en sustitución del inmueble afectado, otro de características análogas.
Consultar los inmuebles afectados identificados oficialmente
La delimitación debe comprobarse en la normativa y órdenes oficiales aplicables. Entre las direcciones recogidas en la documentación pública figuran inmuebles de la calle de la Presa, Rafael Alberti, Pablo Olavide, Ventura Argumosa y Nazario Calonge, en San Fernando de Henares.
Antes de aplicar la bonificación, conviene verificar que el inmueble afectado y el procedimiento concreto se encuentran incluidos.
Ejemplos orientativos de cálculo
Los ejemplos parten de una vivienda usada y suponen que se cumplen todos los requisitos del beneficio indicado. La base real puede depender del valor de referencia y de las circunstancias de la operación.
Vivienda habitual por 185.000 €
- Perfil
- Persona física
- Tipo general
- 6 %
- Tipo efectivo
- 5,4 %
- ITP resultante
- 9.990 €
- Ahorro fiscal
- 1.110 €
Familia numerosa por 300.000 €
- Perfil
- Familia numerosa
- Tipo general
- 6 %
- Tipo reducido
- 4 %
- ITP resultante
- 12.000 €
- Ahorro fiscal
- 6.000 €
Joven en municipio rural por 220.000 €
- Perfil
- Menor de 35 años
- Tipo general
- 6 %
- Bonificación
- 100 %
- ITP resultante
- 0 €
- Ahorro fiscal
- 13.200 €
Documentación, modelo y plazo de presentación
La autoliquidación debe prepararse con tiempo, especialmente cuando se aplica una bonificación que exige acreditar edad, residencia habitual, familia numerosa o inclusión en un supuesto especial.
Documentación habitual
- Primera copia y copia simple de la escritura pública, o el documento original y copia cuando proceda.
- Modelo tributario cumplimentado y justificante del pago, si existe cuota a ingresar.
- DNI o documento identificativo de los compradores.
- Autorización y copia del DNI de los sujetos pasivos cuando presenta otra persona.
- Título de familia numerosa, cuando se solicita el tipo del 4 % o la bonificación de AJD.
- Documentación que acredite edad, vivienda habitual, municipio o condición de afectado, según el beneficio aplicado.
- Información del valor de referencia catastral cuando resulte aplicable.
Datos prácticos
Preguntas frecuentes sobre el ITP en Madrid
¿Qué ocurre si compran dos personas con perfiles distintos?
El impuesto y los beneficios deben analizarse para cada comprador según su porcentaje de adquisición y sus circunstancias personales. No debe asumirse que el beneficio de uno se extiende automáticamente a la parte adquirida por el otro.
¿Qué valor se utiliza para calcular el ITP?
En los inmuebles con valor de referencia, la base imponible será normalmente dicho valor. Si el valor declarado o pactado es superior, se toma el superior. La operación concreta debe revisarse antes de autoliquidar.
¿La bonificación se aplica automáticamente?
No conviene tratarla como automática. Debe reflejarse correctamente en la autoliquidación y conservarse la documentación que acredite todos los requisitos.
¿Qué pasa si la vivienda supera los 250.000 €?
No se aplica la bonificación general del 10 % ni la bonificación rural del 100 %. El límite incluye la vivienda, los anejos y hasta dos plazas de garaje transmitidas conjuntamente.
¿Existe límite de ingresos para estos beneficios?
Los beneficios de ITP explicados en esta página no establecen con carácter general un límite de ingresos. Sí existen límites de valor, edad, destino habitual u otras condiciones según el supuesto.
¿Qué sucede si deja de ser vivienda habitual?
Si se incumplen las condiciones exigidas para considerar el inmueble vivienda habitual, puede perderse el beneficio y ser necesario presentar una autoliquidación complementaria, con los recargos o intereses que procedan.
¿Se incluyen garajes y trastero en el límite?
Sí. Para las bonificaciones con límite de 250.000 €, se considera la vivienda junto con los anejos y hasta dos plazas de garaje transmitidos conjuntamente, aunque tengan finca registral independiente.
¿Cómo se corrige una autoliquidación presentada?
Si pagaste de más, puede solicitarse la rectificación de la autoliquidación y la devolución correspondiente. Si pagaste de menos o aplicaste indebidamente un beneficio, normalmente deberá presentarse una autoliquidación complementaria.
Madrid frente a otras comunidades autónomas
El tipo general del ITP madrileño es del 6 %, situado en la zona baja de la escala autonómica española. La protección se concentra especialmente en la vivienda habitual de hasta 250.000 €, las familias numerosas y los compradores menores de 35 años que fijan su residencia habitual en municipios de menos de 2.500 habitantes.
La comparación no debe hacerse únicamente con el tipo general: otras comunidades aplican tramos, tipos reducidos para jóvenes, discapacidad, vivienda protegida o límites de renta y patrimonio diferentes. Por ello, una comunidad puede resultar más favorable para un perfil concreto y menos para otro.
Fuentes oficiales y actualización
Información consultada
- Comunidad de Madrid: Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
- Comunidad de Madrid: Actos Jurídicos Documentados.
- Comunidad de Madrid: Beneficios fiscales.
- Ley 5/2024, de 20 de noviembre, por la que se establecen medidas fiscales para favorecer el acceso a la vivienda y combatir la despoblación.
- Ley 9/2024, de 26 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad de Madrid para 2025, en relación con los afectados por la Línea 7B.
Última revisión: 26 de julio de 2026. El contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal ni la comprobación de la normativa vigente en la fecha de la compra.
Calcula el coste completo antes de firmar
Además del impuesto, una compra puede incluir notaría, registro, tasación y otros gastos. Utiliza el simulador para preparar una estimación global o plantea tu caso a Forohipotecario.