¿Qué es el alquiler con opción a compra y cómo funciona?
El alquiler con opción a compra permite vivir inicialmente en una vivienda como inquilino y disponer, durante el plazo acordado, de la posibilidad de comprarla. Además, el contrato puede establecer que una parte de las cantidades pagadas se descuente posteriormente del precio de compra.
El alquiler con opción a compra combina dos elementos: un contrato de alquiler y una opción para adquirir posteriormente la vivienda.
De esta forma, el futuro comprador puede vivir durante un tiempo en el inmueble antes de decidir si finalmente ejerce la opción de compra. Mientras tanto, va pagando las mensualidades de alquiler acordadas.
¿Cómo funciona un alquiler con opción a compra?
Las condiciones dependen del acuerdo alcanzado entre propietario e inquilino. Por ello, es importante que el contrato determine con claridad tanto las condiciones del alquiler como las de la futura compraventa.
¿El precio de compra se fija desde el principio?
Habitualmente, el contrato establece desde el inicio el precio al que podrá adquirirse la vivienda. Por tanto, ambas partes conocen de antemano la cantidad pactada para la futura compraventa.
Esto puede resultar interesante cuando el comprador espera que los precios aumenten durante los siguientes años. Sin embargo, también existe el riesgo contrario: que el mercado baje y el precio acordado termine siendo superior al valor de mercado.
¿Se descuenta del precio todo lo pagado de alquiler?
No necesariamente. El porcentaje que se descuenta del precio final depende de lo que se haya pactado en el contrato.
Por ejemplo, puede establecerse que se descuente el 100 % de las mensualidades durante un determinado periodo. No obstante, también pueden acordarse porcentajes inferiores o condiciones diferentes a medida que avanza el alquiler.
¿Hay que aportar dinero al principio?
En muchas operaciones se pacta una cantidad inicial vinculada a la opción de compra. Su importe dependerá del acuerdo entre las partes y del precio de la vivienda.
Por ello, antes de firmar conviene comprobar qué ocurre con esa cantidad si finalmente no se ejerce la opción. También debe quedar claro cómo se imputará al precio si la compraventa llega a realizarse.
Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra
Ventajas
- Permite disponer de más tiempo para ahorrar antes de solicitar la hipoteca.
- Parte de las rentas puede descontarse del precio de compra si así se establece en el contrato.
- Puede reducir el importe que será necesario financiar mediante una hipoteca.
- El precio futuro de la vivienda puede quedar acordado desde el principio.
Inconvenientes
- No todos los propietarios están dispuestos a ofrecer esta fórmula.
- Puede requerirse una cantidad inicial elevada.
- Si finalmente no se compra, pueden perderse determinadas cantidades según lo pactado.
- Si el mercado baja, el precio inicialmente acordado puede dejar de resultar atractivo.
¿Puede ayudar a conseguir una hipoteca?
El alquiler con opción a compra puede ser útil para una persona que todavía no dispone de suficientes fondos propios para comprar una vivienda.
Durante el periodo de alquiler puede ahorrar más dinero y, además, reducir el importe pendiente de compra si parte de las mensualidades se descuentan del precio.
Como consecuencia, cuando llegue el momento de solicitar financiación, el importe que sea necesario pedir al banco podría ser menor. Aun así, la concesión de la hipoteca dependerá del análisis que realice la entidad financiera en ese momento.
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