Madrid Frena las Viviendas de Uso Turístico (VUT): ¿Cómo Afecta a Tu Hipoteca, Tu Vivienda y Tus Inversiones?

El panorama inmobiliario de Madrid cambia radicalmente (y puede jugar a tu favor)

Si estás pensando en comprar una vivienda en Madrid, firmar una hipoteca o invertir en el mercado inmobiliario madrileño, esta noticia te interesa: el Ayuntamiento ha endurecido las restricciones a las Viviendas de Uso Turístico (VUT). Y este giro puede abrirte oportunidades que hace poco parecían imposibles.

Durante años, el auge de Airbnb y otras plataformas de alquiler turístico había tensionado tanto los precios de compra como de alquiler en la Comunidad de Madrid, complicando la vida a quienes simplemente buscaban comprar su piso o invertir de forma estable. Hoy la situación empieza a corregirse.

Desde abril de 2024, el Ayuntamiento de Madrid ha paralizado la concesión de nuevas licencias de viviendas de uso turístico. No se permiten nuevos Airbnb ni apartamentos turísticos hasta que entre en vigor el nuevo Plan General de Ordenación Urbana en 2025.

Pero el dato realmente impactante es este:
Según el Ministerio de Consumo, actualmente operan más de 15.200 VUT ilegales en Madrid. De los 16.335 anuncios de alquiler turístico activos, apenas un 6,9% dispone de licencia. Es decir, más del 93% de las VUT funcionan sin autorización.

Incluso entre las legalizadas urbanísticamente, un 25% no tiene la licencia de funcionamiento. Y aunque el Ayuntamiento ha regularizado 251 viviendas en 2024, eso supone apenas el 1,65% del parque ilegal. Si siguen a este ritmo, tardarían décadas en regularizar el caos actual.

Este cambio normativo está provocando varios movimientos en el mercado que pueden favorecerte tanto si buscas comprar tu primera vivienda habitual, como si deseas invertir con hipoteca en Madrid:

• Más oferta residencial: Miles de pisos que antes estaban destinados al alquiler turístico ahora vuelven al mercado de alquiler tradicional o venta.
• Menos especulación: Muchos inversores compraban solo para explotar la vivienda como VUT (incluso sin licencia). Esa demanda especulativa ha caído.
• Precios más racionales: Aunque Madrid sigue siendo una ciudad cara, por primera vez en años el precio de la vivienda en zonas como Malasaña, Chueca o La Latina empieza a estabilizarse.
• Mayor facilidad de financiación hipotecaria: Los bancos están ofreciendo hipotecas para vivienda habitual y alquiler residencial con condiciones competitivas, dado el nuevo escenario de menor riesgo.

Comprar vivienda en Madrid: una ventana de oportunidad

Durante años el centro de Madrid fue inaccesible para muchos compradores debido a la compra masiva de pisos para explotarlos como apartamentos turísticos. Pero al limitar el negocio VUT:

• Desaparecen muchos fondos y pequeños inversores especulativos.
• Algunos propietarios de VUT ilegales preferirán vender antes que afrontar multas o procesos de regularización inciertos.
• Los vendedores están más dispuestos a negociar el precio.
• Las entidades financieras vuelven a apostar por hipotecas bien estructuradas para uso residencial.

Esto genera dos mercados diferenciados:

• Centro de Madrid: más oportunidades para comprar vivienda habitual o invertir en alquiler residencial a precios más sensatos.
• Periferia de Madrid y zonas intermedias: se mantiene la estabilidad y continúa siendo atractivo para inversión a largo plazo.

Fiscalidad: alquilar vivienda habitual sigue siendo mucho más rentable

Si compras para alquilar de forma tradicional, la fiscalidad juega a tu favor:

• Reducción del 60% sobre el rendimiento neto del alquiler en el IRPF.
• Deducción de todos los gastos: IBI, comunidad, reparaciones, seguro, intereses de la hipoteca, etc.
• Exento de IVA.
• Declaración sencilla.

Por el contrario, mantener una Vivienda de Uso Turístico (VUT):

• Te obliga a tributar como actividad económica.
• Puede implicar IVA.
• Exige llevar contabilidad empresarial.
• Supone mayor carga administrativa y fiscal.

En definitiva: el alquiler residencial es fiscalmente mucho más eficiente, especialmente en la actual Comunidad de Madrid.

¿Qué hacer si ya tienes una VUT?

• Si estás legalizado (licencia de actividad incluida): es un activo valioso. Valora si compensa mantenerlo.
• Si operas sin licencia (el 93% está en esta situación): valora reconvertirlo cuanto antes en alquiler residencial. Las inspecciones y sanciones pueden ir a más en los próximos meses.

Mi previsión para los próximos 12-18 meses

• Corrección paulatina de precios en el centro de Madrid.
• Aumento de oferta de viviendas en alquiler tradicional.
• Menor presión especulativa sobre los precios de compra.
• Mejores condiciones hipotecarias para compradores solventes.
• Reconversión masiva de VUT ilegales a alquiler habitual.

Conclusión directa:
Si estabas esperando un momento razonable para comprar vivienda en Madrid con hipoteca, este nuevo escenario normativo con el bloqueo de las VUT puede ser tu gran oportunidad.