¿Qué es la TIN y la TAE de una hipoteca?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) indica el tipo de interés que aplica el banco al capital que te presta. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incorpora además otros costes que deben computarse y expresa el coste de la financiación en términos anuales. Por eso, para comparar ofertas hipotecarias, normalmente debes prestar especial atención a la TAE.
Cuando comparas dos hipotecas es habitual encontrar varios porcentajes. Los más importantes son el TIN y la TAE, pero no significan lo mismo.
El TIN te ayuda a conocer el interés aplicado al préstamo. En cambio, la TAE intenta expresar de forma anual el coste efectivo de la financiación teniendo en cuenta otros elementos de la operación.
¿Qué es el TIN de una hipoteca?
El Tipo de Interés Nominal es el porcentaje utilizado para calcular los intereses que pagas por el dinero prestado.
Por ejemplo, si una hipoteca tiene un TIN del 3 %, ese porcentaje forma parte del cálculo de los intereses que se generan sobre el capital pendiente.
Sin embargo, el TIN por sí solo no refleja necesariamente todo el coste económico de contratar la hipoteca.
¿Qué es la TAE de una hipoteca?
La Tasa Anual Equivalente expresa el coste del préstamo como un porcentaje anual y tiene en cuenta el tipo de interés junto con los gastos y comisiones que deban incorporarse a su cálculo.
Además, su cálculo tiene en cuenta el calendario de los pagos. Por ello, permite comparar operaciones que aparentemente pueden tener condiciones diferentes.
¿Cuál es la diferencia entre TIN y TAE?
TIN
Representa fundamentalmente el precio del dinero prestado. Se utiliza para calcular los intereses de la operación, pero no incorpora por sí solo todos los costes asociados.
TAE
Expresa el coste efectivo anual de la financiación incorporando el tipo de interés y los demás costes que correspondan según las reglas de cálculo aplicables.
¿Qué puede tener en cuenta la TAE?
La TAE no se obtiene simplemente sumando el TIN y las comisiones. Su cálculo utiliza una fórmula financiera que tiene en cuenta los flujos de dinero y el momento en que se producen.
¿Puede una hipoteca tener un TIN bajo y una TAE elevada?
Sí. Esto puede ocurrir cuando la oferta tiene un tipo de interés atractivo, pero incorpora otros costes relevantes.
Una hipoteca puede anunciar un TIN del 2,50 %, pero tener una TAE superior debido a determinadas comisiones, gastos o productos cuyo coste debe incorporarse al cálculo. Por eso, comparar únicamente el TIN puede dar una imagen incompleta de la operación.
¿Qué debo mirar para comparar dos hipotecas?
Si las operaciones son comparables, la TAE es una referencia muy útil para analizar cuál tiene un menor coste efectivo.
Sin embargo, no conviene quedarse únicamente con un porcentaje. También debes revisar qué condiciones hay detrás de cada oferta.
¿Qué ocurre con la TAE si la hipoteca tiene bonificaciones?
Muchas entidades ofrecen un tipo más bajo si cumples determinadas condiciones, como domiciliar ingresos, contratar seguros o utilizar ciertos productos.
En estas situaciones conviene comparar el escenario en el que cumples las condiciones de bonificación con la alternativa en la que no las cumples.
La clave es comprobar si el ahorro de intereses obtenido con la bonificación compensa el coste de mantener los productos necesarios.
¿Qué significa que el banco muestre una TAE bonificada y otra sin bonificar?
Algunas entidades presentan distintos escenarios comerciales para que puedas observar cómo cambia el coste de la operación en función de las condiciones que cumplas.
Por ejemplo, puedes encontrar una oferta calculada suponiendo que mantienes determinados seguros o productos y otra calculada sin esas reducciones del tipo.
Sin embargo, lo importante no es únicamente identificar cuál muestra una TAE menor. También debes revisar qué obligaciones tienes que mantener durante los años siguientes para conseguirla.
¿La TAE funciona igual en una hipoteca fija y en una variable?
La TAE se utiliza en ambas modalidades. No obstante, en una hipoteca variable existe una dificultad adicional: el tipo de interés futuro no puede conocerse con certeza en el momento de contratar.
Por ello, la TAE de una operación variable se calcula utilizando las hipótesis previstas en la normativa. En consecuencia, no debe interpretarse como una garantía de cuál será el coste final exacto durante toda la vida de la hipoteca.
¿Y si ya tengo una hipoteca y quiero compararla con otra?
Si el préstamo ya está en vigor, la TAE inicial deja de ser la única referencia útil porque parte de los gastos ya se han pagado.
Para analizar el coste del tiempo que queda hasta terminar el préstamo puede utilizarse el Coste Efectivo Remanente (CER), que considera los pagos pendientes hasta el vencimiento.
Dos hipotecas pueden anunciar tipos nominales muy parecidos y tener un coste efectivo diferente. Revisa la TAE, las comisiones, los seguros, los productos bonificados y el resto de condiciones antes de decidir qué oferta resulta realmente más económica.
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