¿Puedo pedir financiación si ya tengo una hipoteca y quiero comprar una segunda vivienda?
Sí, puedes solicitar otra hipoteca aunque ya tengas una. Sin embargo, el banco tendrá en cuenta la cuota de tu préstamo actual, el resto de tus deudas y tus gastos antes de concederte nueva financiación. Además, si el inmueble será una segunda residencia o una inversión, las condiciones pueden ser más conservadoras que en una compra destinada a vivienda habitual.
Tener una hipoteca pendiente no te impide comprar otro inmueble. Lo realmente importante para la entidad es comprobar si tu situación económica permite asumir la deuda que ya tienes y la nueva financiación.
Por tanto, antes de concederte otra hipoteca, el banco realizará un nuevo análisis de solvencia. En él valorará tus ingresos, ahorros, gastos, préstamos vigentes y otros compromisos financieros.
¿Qué analizará el banco si ya tengo otra hipoteca?
La entidad no estudia la segunda operación de forma aislada. La primera hipoteca seguirá formando parte de tus obligaciones mientras permanezca pendiente.
¿Financia el banco menos si es una segunda residencia?
Puede hacerlo. Las entidades suelen aplicar una política más prudente cuando el inmueble no va a constituir la residencia habitual del solicitante.
Es frecuente encontrar ofertas en las que el porcentaje máximo de financiación para segunda residencia es inferior al que la propia entidad estaría dispuesta a ofrecer para vivienda habitual.
Sin embargo, no existe un porcentaje universal del 60 % o del 70 % aplicable a todos los bancos. La financiación dependerá del perfil del cliente, de la vivienda, de la aportación propia y de la política de riesgos de cada entidad.
¿Sobre qué valor se calcula la financiación?
El porcentaje que esté dispuesto a financiar el banco se aplicará teniendo en cuenta los criterios establecidos para la operación y la valoración del inmueble.
Por ello, antes de firmar unas arras resulta especialmente importante conocer cuánto dinero necesitas aportar y qué nivel de financiación podría aceptar la entidad.
¿El banco sumará las cuotas de las dos hipotecas?
Sí, mientras ambas deudas permanezcan vivas, la cuota de tu primera hipoteca forma parte de los compromisos financieros que la entidad tendrá en cuenta.
Si además tienes otros préstamos, también se incorporarán al análisis. Como consecuencia, puedes tener unos ingresos elevados y, aun así, encontrar dificultades para conseguir la nueva financiación si tu endeudamiento previo ya consume una parte importante de ellos.
Ejemplo de cómo afecta una hipoteca anterior
Imagina que tus ingresos permiten asumir aproximadamente 1.200 € mensuales en obligaciones financieras según el criterio utilizado por una entidad. Si ya pagas 600 € por tu primera hipoteca, el banco no analizará la nueva financiación como si dispusieras de los 1.200 € íntegros. La deuda existente reduce el margen disponible para la nueva cuota.
¿Es lo mismo comprar una segunda residencia que cambiar de vivienda habitual?
No necesariamente. La finalidad real de la operación es importante y conviene explicarla correctamente desde el principio.
Segunda residencia
Mantienes tu vivienda habitual actual y compras otra para vacaciones, uso ocasional u otra finalidad. El banco puede aplicar criterios de financiación más conservadores.
Cambio de vivienda habitual
Compras una nueva vivienda para trasladar allí tu residencia y prevés vender la anterior. En ese caso, la operación puede estructurarse de una forma diferente y podría estudiarse incluso una financiación puente.
¿Puedo decir que será mi vivienda habitual para conseguir mejores condiciones?
Debes indicar al banco la finalidad real de la operación. No es recomendable presentar como vivienda habitual una compra que realmente está destinada a segunda residencia o inversión.
Otra situación distinta es que estés realizando un cambio real de residencia. Si vas a trasladarte a la nueva vivienda y tienes previsto vender la anterior, puedes explicarlo y aportar la información necesaria para que la entidad valore la operación conforme a esa situación.
¿Puede servirme una hipoteca puente?
Puede ser una alternativa si el objetivo es comprar tu próxima vivienda habitual antes de vender la actual.
La hipoteca puente permite plantear una financiación temporal durante el periodo en el que todavía eres propietario de las dos viviendas. Sin embargo, requiere estudiar cuidadosamente el riesgo de que la vivienda anterior tarde más de lo previsto en venderse.
¿Y si voy a alquilar mi primera vivienda?
Si mantienes la vivienda actual y pretendes alquilarla, los ingresos del arrendamiento pueden formar parte del análisis de solvencia.
No obstante, la entidad decidirá qué parte considera estable y computable. También tendrá en cuenta que la vivienda puede generar gastos y que su hipoteca continúa existiendo.
Calcula tu capacidad y amplía la información
Calculadora de capacidad máxima de compra
Introduce tus ingresos, ahorros y cuotas de préstamos para estimar qué precio de vivienda podría encajar con tu capacidad financiera.
Abrir calculadora →Guía para financiar una segunda residencia
Consulta cómo plantear la financiación, qué puede analizar el banco y qué diferencias existen frente a la compra de vivienda habitual.
Leer la guía →¿Qué debería calcular antes de buscar una segunda vivienda?
Aunque ya seas propietario de una vivienda, el banco debe comprobar que puedes afrontar las obligaciones de la nueva hipoteca. Antes de buscar una segunda vivienda, calcula conjuntamente la cuota actual, las demás deudas, la nueva financiación y los gastos asociados a ambos inmuebles.
¿Ya tienes una hipoteca y quieres comprar otra vivienda?
Podemos revisar tu deuda actual, tus ingresos, tus ahorros y la nueva compra para valorar cómo plantear la financiación antes de comprometerte con la vivienda.
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