Calculadora de pagos al comprar una vivienda de obra nueva o sobre plano
Calcula el IVA, el AJD según tu Comunidad Autónoma, las entregas a cuenta y los gastos aproximados de firma para saber cuánto dinero podrías necesitar el día de la escritura.
Si estás comprando una vivienda de obra nueva o sobre plano, esta herramienta te ayuda a ordenar las cantidades entregadas a la promotora, estimar el IVA pagado y pendiente, calcular el AJD y conocer cuánto dinero deberías prever para completar la operación en la firma.
Calcula cuánto necesitarás para la firma
Introduce los datos de la compraventa y las entregas realizadas antes de la escritura.
1. Datos de la compraventa
Introduce el precio, la Comunidad Autónoma, el IVA y la fecha prevista de firma.
Importe total pactado con la promotora sin IVA (base imponible).
El AJD se calcula aquí sobre el precio sin IVA.
Introduce el tipo de IVA aplicable a tu operación.
Se usa para estimar cuántas entregas se habrán hecho.
Si marcas “IVA incluido”, el sistema separa base e IVA. Si no, se asume que el importe es base imponible y que el IVA se pagó aparte.
2. Entregas a cuenta antes de la firma
Elige entre entregas mensuales o pagos puntuales por hitos.
Se calcularán las mensualidades entre la primera entrega y la firma.
Se cuentan las entregas que tocarían hasta la firma.
Se crearán tantos campos como entregas indiques.
Si cambias el número, vuelve a generar.
3. Financiación prevista
Si vas a solicitar hipoteca, puedes indicar el importe solicitado o ya concedido para descontarlo del dinero que tendrás que aportar en la firma.
4. Gastos aproximados en firma
Puedes modificar estas estimaciones si ya tienes importes más precisos.
Depende del precio, nº de copias, hipoteca, etc.
Inscripción de la compraventa y, en su caso, hipoteca.
Tramitación y liquidación de impuestos/inscripciones.
Dinero aproximado a llevar a la firma
Incluye el importe pendiente con IVA, el AJD y los gastos de firma, descontando la financiación prevista cuando corresponda.
Aportaciones realizadas
—
—
Pendiente en la firma
—
—
AJD + gastos
—
Incluido en el total
—
Desglose estimado
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio (sin IVA) | — |
| IVA total del precio | — |
| Total precio con IVA | — |
| Entrega inicial (con IVA) | — |
| Entregas a cuenta (con IVA) | — |
| Base aportada total | — |
| IVA ya pagado en entregas | — |
| Pendiente (sin IVA) | — |
| Pendiente (con IVA) | — |
| AJD (según CCAA) | — |
| Notaría + Registro + Gestoría | — |
| Dinero aprox. que debes aportar en firma | — |
¿Quieres revisar si llegarás bien a la firma?
Podemos revisar contigo las entregas ya realizadas, el dinero pendiente y la financiación que necesitarás cuando se acerque la escritura.
Impuestos y dudas clave al comprar una vivienda de obra nueva o sobre plano
¿Cuánto es el IVA en vivienda nueva? ¿Qué es el AJD? ¿Cuándo conviene buscar hipoteca si compras sobre plano? Estas son algunas de las dudas habituales antes de la entrega.
¿Cuándo debo empezar a buscar la financiación si compro sobre plano?
Lo ideal es hacerlo en dos momentos: primero para validar viabilidad y después para optimizar condiciones.
En obra nueva no se busca hipoteca una sola vez. Lo recomendable es seguir una estrategia en dos fases, para reducir riesgos y mejorar condiciones.
1) Habla primero con el promotor. Pregunta con qué banco está trabajando la promoción. Muchas promociones tienen una entidad colaboradora que conoce el proyecto y ofrece financiación a compradores.
2) Sondeo antes de hacer aportaciones relevantes. Antes de empezar a aportar cantidades importantes, conviene pedir a uno o varios bancos un sondeo de viabilidad para comprobar que, con tu situación actual, podrías obtener hipoteca.
3) Revisión final 2–3 meses antes de la entrega. Cerca de la firma, vuelve a comparar ofertas. El mercado hipotecario y tu situación pueden haber cambiado.
¿Qué es el AJD y por qué tengo que pagarlo yo en obra nueva?
Es un impuesto autonómico asociado a la escritura de compraventa de obra nueva.
El AJD (Actos Jurídicos Documentados) es un impuesto autonómico que grava ciertos documentos notariales, entre ellos la escritura de compraventa en viviendas de obra nueva.
¿Por qué no se paga en vivienda usada? En vivienda usada lo habitual es pagar ITP. En obra nueva se pagan IVA e impuestos como el AJD por la escritura.
¿Por qué lo paga el comprador? Porque la compraventa de obra nueva se formaliza en escritura pública y la normativa autonómica establece que el sujeto pasivo suele ser el comprador.
¿Cómo se calcula? Se aplica un porcentaje que depende de la CCAA sobre la base imponible, normalmente el precio sin IVA.
¿Me sale mejor subrogarme al banco del promotor o buscar por mi cuenta?
Desde la Ley 5/2019, ya no hay una ventaja automática por subrogarse.
En muchas promociones existe un banco colaborador del promotor. Puede ser una buena opción, pero no siempre es la mejor.
Ventajas típicas del banco del promotor:
- Conoce la promoción y suele tramitar más rápido.
- En ocasiones ofrece condiciones competitivas para facilitar ventas.
- Puede simplificar documentación y coordinación con la promotora.
Qué cambió con la Ley 5/2019. Antes, subrogarse tenía sentido por ahorro de gastos de constitución. Hoy, los gastos de hipoteca los asume el banco, así que la subrogación ya no aporta esa ventaja automática.
Recomendación práctica. Compara la oferta del promotor con 1–2 bancos adicionales y revisa tipo, vinculaciones, comisiones y flexibilidad futura.
¿Qué pasa si llego a la firma y no me conceden la hipoteca?
Es el principal riesgo en compras sobre plano: planifica la viabilidad desde el inicio.
Este es el riesgo nº1 en obra nueva/sobre plano. Puedes llevar tiempo aportando cantidades y encontrarte con una financiación insuficiente al final.
Posibles consecuencias:
- Riesgo contractual: penalizaciones o pérdida de cantidades entregadas, según lo firmado.
- Necesidad de aportar más ahorro o buscar avalistas.
- Retrasos en la firma, con costes y presión adicional.
Cómo reducir este riesgo. Solicita un sondeo de viabilidad antes de aportar cantidades importantes y revisa tu situación de nuevo cuando falten 2–3 meses para la entrega.
Otras herramientas útiles si estás comprando piso sobre plano
Calcula tu cuota mensual, compara ofertas hipotecarias y conoce la alternativa del autopromotor.
¿Quieres revisar tu compra sobre plano?
Si quieres comprobar la financiación, el dinero que necesitarás en la firma o cómo organizar las entregas antes de la escritura, podemos revisar tu caso contigo.