Calculadora de pagos al comprar una vivienda de obra nueva o sobre plano: IVA, AJD y gastos de firma
¿Cuánto dinero necesitas para comprar un piso de obra nueva o sobre plano? Calcula el IVA (10%), el AJD según tu comunidad autónoma, las entregas a cuenta y los gastos de notaría, registro y gestoría. Descubre exactamente cuánto tienes que llevar el día de la firma.
1) Datos de la compraventa
Importe total pactado con la promotora sin IVA (base imponible).
El AJD se calcula aquí sobre el precio sin IVA.
Por defecto 10%. Si tu caso es distinto, cámbialo.
Se usa para estimar cuántas entregas se habrán hecho.
Si marcas «IVA incluido», el sistema separa base e IVA. Si no lo marcas, se asume que el importe es base imponible y que el IVA se pagó aparte.
2) Entregas a cuenta antes de la firma
Se calcularán las mensualidades entre la primera entrega y la firma.
Se cuentan las entregas «que tocarían» hasta la firma.
Se crearán tantos campos como entregas indiques.
Si cambias el número, vuelve a generar.
3) Gastos aproximados en firma (editables)
Depende del precio, nº de copias, hipoteca, etc.
Inscripción de la compraventa (y en su caso hipoteca).
Tramitación y liquidación de impuestos/inscripciones.
Nota: herramienta orientativa. El AJD y otros conceptos pueden variar según normativa autonómica, contrato y operación concreta.
Resultado
Aportaciones realizadas (con IVA)
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Pendiente de pago en la firma (con IVA)
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Dinero total aproximado a llevar a la firma
—
Incluye AJD + gastos
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| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio (sin IVA) | — |
| IVA total del precio | — |
| Total precio con IVA | — |
| Entrega inicial (con IVA) | — |
| Entregas a cuenta (con IVA) | — |
| Base aportada total | — |
| IVA ya pagado en entregas | — |
| Pendiente (sin IVA) | — |
| Pendiente (con IVA) | — |
| AJD (según CCAA) | — |
| Notaría + Registro + Gestoría | — |
| Total aprox. a aportar en firma | — |
—
Impuestos y dudas clave al comprar una vivienda de obra nueva o sobre plano
¿Cuánto es el IVA en vivienda nueva? ¿Qué son los impuestos de obra nueva como el AJD? ¿Cuándo buscar hipoteca si compras sobre plano? Resolvemos las preguntas más habituales con recomendaciones prácticas para reducir riesgos antes de la firma.
¿Cuándo debo empezar a buscar la financiación si compro sobre plano?
Lo ideal es hacerlo en dos momentos: para validar viabilidad y para optimizar condiciones.
En obra nueva no se busca hipoteca una sola vez. Lo recomendable es seguir una estrategia en dos fases, para reducir riesgos y mejorar condiciones.
1) Habla primero con el promotor
Pregunta con qué banco está trabajando la promoción. Muchas promociones tienen una entidad «colaboradora» que conoce el proyecto y ofrece financiación a compradores.
2) Sondeo antes de hacer aportaciones relevantes
Antes de empezar a aportar cantidades importantes, conviene pedir a uno o varios bancos un sondeo de viabilidad para comprobar que, con tu situación actual, podrías obtener hipoteca.
3) Revisión final 2–3 meses antes de la entrega
Cerca de la firma, vuelve a comparar ofertas. El mercado hipotecario y tu situación pueden haber cambiado, y aún estás a tiempo de optimizar tipo, plazo y vinculaciones.
¿Qué es el AJD y por qué tengo que pagarlo yo en obra nueva?
Impuesto autonómico asociado a la escritura de compraventa de obra nueva.
El AJD (Actos Jurídicos Documentados) es un impuesto autonómico que grava ciertos documentos notariales, entre ellos la escritura de compraventa en viviendas de obra nueva.
¿Por qué no se paga en vivienda usada?
En vivienda usada lo habitual es pagar ITP. En obra nueva se pagan IVA e impuestos como el AJD por la escritura. Son los dos impuestos principales de obra nueva.
¿Por qué lo paga el comprador?
Porque la compraventa de obra nueva se formaliza en escritura pública y la normativa autonómica establece que el sujeto pasivo suele ser el comprador.
¿Cómo se calcula?
Se aplica un porcentaje que depende de la CCAA sobre la base imponible (normalmente el precio sin IVA). Por eso el AJD varía según dónde compres, entre el 0,5% y el 1,5%.
¿Me sale mejor subrogarme al banco del promotor o buscar por mi cuenta?
Desde la Ley 5/2019, ya no hay una ventaja automática por subrogarse.
En muchas promociones existe un banco «colaborador» del promotor. Puede ser una buena opción, pero no siempre es la mejor.
Ventajas típicas del banco del promotor
- Conoce la promoción y suele tramitar más rápido.
- En ocasiones ofrece condiciones competitivas para facilitar ventas.
- Puede simplificar documentación y coordinación con la promotora.
Qué cambió con la Ley 5/2019
Antes, subrogarse tenía sentido por ahorro de gastos de constitución. Hoy, los gastos de hipoteca los asume el banco, así que la subrogación ya no aporta esa ventaja «automática».
Recomendación práctica
Compara la oferta del promotor con 1–2 bancos adicionales y revisa: tipo, vinculaciones, comisiones y flexibilidad futura.
¿Qué pasa si llego a la firma y no me conceden la hipoteca?
Es el principal riesgo en compras sobre plano: planifica la viabilidad desde el inicio.
Este es el riesgo nº1 en obra nueva/sobre plano. Puedes llevar tiempo aportando cantidades y encontrarte con una financiación insuficiente al final.
Posibles consecuencias
- Riesgo contractual (depende de lo firmado): penalizaciones o pérdida de cantidades entregadas.
- Necesidad de aportar más ahorro o buscar avalistas.
- Retrasos en la firma, con costes y presión adicional.
Cómo reducir este riesgo
Solicita un sondeo de viabilidad antes de aportar cantidades importantes y revisa tu situación de nuevo cuando falten 2–3 meses para la entrega.
Otras herramientas útiles si estás comprando piso sobre plano
Calcula tu cuota mensual, compara ofertas hipotecarias y conoce la alternativa del autopromotor. Todo lo que necesitas para tomar una decisión informada antes de la firma.
Simulador de préstamo y cuadro de amortización
Antes de comparar bancos, conviene entender cuál sería tu cuota mensual y cómo evoluciona el préstamo con el tiempo. Con este simulador puedes ver el cuadro de amortización completo y conocer cuánto pagas de intereses en cada tramo.
Comparador de TAE real (hasta 3 bancos)
Ideal si tienes una oferta del banco del promotor y quieres compararla con otras entidades. Te ayuda a ver la TAE real teniendo en cuenta bonificaciones y vinculaciones.
Guía completa del autopromotor
Si estás valorando construir tu propia vivienda, aquí tienes una explicación clara de la figura del autopromotor: requisitos, riesgos, financiación y pasos habituales.
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