Calculadora de rentabilidad inmobiliaria: ROA y ROE
Analiza una vivienda en alquiler desde dos perspectivas: la rentabilidad sobre toda la inversión realizada y, si utilizas financiación, la rentabilidad obtenida sobre tu propio capital aportado.
La herramienta permite hacer una estimación rápida o un análisis avanzado incorporando gastos corrientes, financiación y capital propio. Así puedes comparar el rendimiento del inmueble con el rendimiento que genera realmente el dinero que has aportado.
Calcula la rentabilidad de la inversión
Elige entre una estimación básica o un cálculo avanzado con ROA y ROE.
Ingresos e inversión
Gastos anuales
Financiación y capital propio
Rentabilidad estimada de la inversión
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Inversión
Flujo anual
¿Cómo queda el ROA en la escala orientativa?
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ROA y ROE: dos formas distintas de medir la rentabilidad
¿Por qué añadir el ROE?
El ROA responde a una pregunta sencilla: ¿qué rendimiento genera el inmueble respecto a todo el dinero invertido en adquirirlo y ponerlo en funcionamiento? Es útil para comparar activos con independencia de cómo se financien.
El ROE cambia el punto de vista y analiza exclusivamente el capital propio aportado por el inversor. Por eso resulta especialmente útil cuando parte de la compra se financia con deuda.
Algunos inversores consideran el ROE una medida especialmente útil para analizar el coste de oportunidad del dinero propio: permite comparar qué rendimiento está produciendo el capital que realmente has inmovilizado frente a destinarlo a otra inversión.
¿Cómo interpretar tu rentabilidad?
Inferior al 3%
Puede considerarse una rentabilidad baja. Conviene revisar el precio de compra, el alquiler esperado y los costes de mantenimiento antes de decidir.
Entre el 3% y el 6,5%
Es un rango frecuente en inversión residencial y puede encajar con operaciones orientadas a estabilidad e ingresos recurrentes.
Superior al 6,5%
Puede considerarse una rentabilidad alta, aunque conviene analizar la zona, la liquidez, el estado del inmueble, la demanda y los riesgos asociados.
Cómo utilizar esta calculadora correctamente
Ingresos por alquiler
Introduce la renta mensual esperada sin añadir suministros u otros cobros ajenos al alquiler base.
Gastos de compraventa
Si no conoces el importe exacto puedes dejarlo vacío y la herramienta estimará un 10% sobre el precio, igual que en la versión original.
Gastos de reforma
Incluye el coste total previsto para adecuar la vivienda. Puedes utilizar la calculadora específica de reforma para estimarlo.
Gastos corrientes
Incluye comunidad, IBI, seguro, basura, mantenimiento, mobiliario, agencia y otros costes recurrentes.
Gastos financieros
En modo avanzado se calculan los intereses anuales sobre el capital pendiente introducido.
Capital propio
Para obtener el ROE, introduce el dinero que realmente hayas aportado a la operación y que quieras medir como inversión propia.
Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad de una vivienda
Una rentabilidad neta superior al 6,5% suele considerarse elevada dentro de una comparación orientativa. Entre el 3% y el 6,5% se encuentra en rangos habituales de muchas inversiones residenciales, mientras que una rentabilidad inferior al 3% puede ofrecer poco margen frente a costes e imprevistos. La rentabilidad nunca debe analizarse de forma aislada del riesgo, la ubicación y la liquidez del inmueble.
El ROA compara el beneficio neto anual con la inversión total realizada en el inmueble. El ROE compara ese mismo beneficio con el capital propio que has aportado. Cuando existe financiación, ambos porcentajes pueden ser muy diferentes.
Porque una parte de la cuota corresponde a amortización de capital y no desaparece como un gasto operativo: reduce la deuda y aumenta tu patrimonio neto en el inmueble. La herramienta descuenta los intereses como gasto financiero. Para analizar tesorería mensual o cash flow sí tendría sentido estudiar la cuota completa por separado.
Sí. Si compras utilizando financiación, el capital propio aportado puede ser muy inferior a la inversión total. Si el inmueble genera un beneficio neto positivo, dividir ese beneficio entre una aportación propia menor puede elevar considerablemente el ROE. Es el efecto del apalancamiento, que también incrementa el riesgo.
Sí. El modo básico ya utiliza 10,5 mensualidades como aproximación conservadora. En el modo avanzado se utilizan 12 mensualidades, por lo que si esperas periodos de vacancia deberías ajustar el alquiler mensual medio o incorporar ese efecto dentro de otros gastos.
Sí. Puedes utilizar precios estimados de compra, alquiler, reforma y financiación para comparar diferentes operaciones antes de decidir dónde invertir.
Lo recomendable es considerar precio, gastos de compraventa, reforma, comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, gestión, posibles reparaciones e intereses hipotecarios si existe financiación. Cuanto más completos sean los datos, más útil será el resultado.
Puedes utilizar nuestra calculadora de reforma de vivienda para estimar el coste según superficie y partidas que quieras ejecutar.
La rentabilidad bruta compara los ingresos con el precio o la inversión sin descontar todos los costes. La rentabilidad neta resta los gastos asociados y ofrece una imagen mucho más cercana al rendimiento económico que genera la operación.
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