Test Hipotecario | Nivel Experto

El vencimiento anticipado permite al banco resolver el contrato y reclamar el pago total de la hipoteca si el cliente incumple ciertas obligaciones. Antes, podía aplicarse con solo 2 o 3 impagos, pero desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, solo es legal si:

• 📌 En la primera mitad del préstamo: se acumulan 12 cuotas impagadas o el 3% del capital.
• 📌 En la segunda mitad: se acumulan 15 cuotas o el 7% del capital.

Algunas hipotecas también incluyen otras causas: impago de seguros obligatorios, cambio de uso del inmueble, alquiler no autorizado o dejar de vivir en la vivienda habitual. No obstante, todas ellas deben cumplir los criterios de proporcionalidad y notificación establecidos por la LCCI.

Una hipoteca titulizada ha sido empaquetada junto con otras y vendida a inversores como parte de un activo financiero. Aunque el cliente sigue pagando al banco, la deuda pertenece jurídicamente a un fondo de titulización. Esto no afecta las condiciones del préstamo ni cambia la relación contractual con el prestatario.

No obstante, ha generado controversia cuando el banco inicia ejecuciones hipotecarias sin dejar claro si sigue siendo el titular legítimo del crédito. En algunos casos, los jueces han pedido prueba documental de la cesión efectiva antes de admitir la ejecución.

La inscripción de una hipoteca en el Registro de la Propiedad es obligatoria para que el banco tenga un derecho real sobre el inmueble. Esto le permite reclamar judicialmente la vivienda mediante ejecución hipotecaria en caso de impago.

Además, esta inscripción:

• ✅ Da publicidad jurídica frente a terceros (compradores, prestamistas, herederos).
• ✅ Aporta seguridad jurídica sobre el orden de prioridades en caso de múltiples cargas.
• ✅ Protege al banco aunque el inmueble cambie de dueño.

Sin inscripción, la hipoteca no tendría efectos “reales”, solo contractuales, lo cual dejaría al banco sin capacidad de reclamar el inmueble en un proceso ejecutivo.

Una novación hipotecaria es una modificación del contrato hipotecario que se firma con el mismo banco. No implica cancelar el préstamo, sino modificar condiciones como:

• 🕒 El plazo (ampliación o reducción)
• 📉 El tipo de interés o el índice de referencia
• 👥 Los titulares o fiadores del préstamo

Al ser una modificación y no un contrato nuevo, los costes son generalmente inferiores a los de una subrogación o cancelación + nueva hipoteca. Es recomendable comparar si la novación ofrece condiciones realmente ventajosas o si compensa buscar otra entidad.

La FEIN es un documento obligatorio y vinculante que resume las condiciones esenciales del préstamo (importe, tipo de interés, comisiones, TAE, amortizaciones). Según la Ley 5/2019, el banco debe entregarla al menos 10 días naturales antes de la firma ante notario.

Si no se cumple este plazo:

• 🚫 El notario no puede autorizar la escritura
• 🚫 El préstamo puede impugnarse judicialmente por falta de transparencia

El objetivo es dar al consumidor tiempo para revisar la oferta con calma, compararla con otras entidades y acudir al notario con antelación para recibir asesoramiento gratuito y obligatorio.