Fase 3: Solicitud de financiación hipotecaria
📘 ¿Qué encontrarás en esta página?
En esta sección te explicamos cómo solicitar correctamente la financiación hipotecaria para tu autopromoción. Si ya tienes el proyecto técnico visado y la licencia de obras en trámite, ha llegado el momento de presentar tu solicitud al banco.
Te mostraremos qué documentación necesitas, qué aspectos valora la entidad financiera, cómo aumentar tus opciones de aprobación y qué errores evitar. Además, incluimos recomendaciones prácticas y herramientas útiles que te ayudarán a preparar tu expediente financiero.
Esta es una fase decisiva del proceso, donde tu perfil financiero y la calidad del proyecto marcarán la diferencia para obtener el préstamo autopromotor en las mejores condiciones.
🏗️ ¿Qué es un préstamo autopromotor?
Es una modalidad de hipoteca diseñada para quienes van a construir su propia vivienda. A diferencia de una hipoteca tradicional, el capital se entrega por fases, según avanza la obra.
💸 ¿Cómo se dispone el dinero?
El banco realiza las disposiciones por certificaciones de obra emitidas por el arquitecto:
- Se certifica el porcentaje de avance.
- El banco libera el capital correspondiente.
- Algunas entidades exigen un IVI (Informe de Valoración Intermedio).
🕒 Periodo de carencia
Mientras la obra está en curso, solo pagarás intereses sobre el capital dispuesto. Esto se llama periodo de carencia y suele durar entre 12 y 24 meses. Luego, el préstamo funciona como una hipoteca estándar.
📊 Ejemplo práctico
Préstamo autopromotor de 240.000 € para una vivienda unifamiliar. Las disposiciones podrían realizarse así:
- 1ª disposición (20 %): 48.000 € → tras cimentación y estructura.
- 2ª disposición (30 %): 72.000 € → tras cerrar fachada y cubierta.
- 3ª disposición (30 %): 72.000 € → tras instalaciones y tabiquería.
- 4ª disposición (20 %): 48.000 € → tras acabados y fin de obra.
Durante la obra pagarás intereses solo sobre el capital que vayas disponiendo. Si solo has recibido 48.000 €, pagarás intereses sobre esa cantidad, no sobre el total del préstamo.
Calculadora de intereses durante el periodo de carencia
⚠️ Advertencias importantes antes de solicitar financiación
Antes de presentar tu solicitud de préstamo autopromotor, conviene tener en cuenta una serie de recomendaciones clave para evitar errores costosos o retrasos en la concesión del préstamo:
- No infravalores tu presupuesto de obra con la intención de pagar menos impuestos al solicitar la licencia de obras. Si el importe es muy bajo, el banco puede no concederte el capital necesario para completar tu vivienda.
- Debes escriturar la obra nueva en construcción antes de realizar la primera disposición del préstamo. Algunos bancos incluso exigen que esta escritura esté inscrita en el Registro de la Propiedad antes de la firma de la hipoteca.
- Negocia con el banco una entrega inicial. Muchos constructores solicitan una cantidad a cuenta al comenzar la obra. Si no has pactado una primera disposición por adelantado, puedes tener dificultades para cumplir con este pago inicial.
- Habla con tu arquitecto sobre el coste de los certificados de avance. Cada disposición del banco requiere un certificado que refleje el grado de ejecución de la obra. Asegúrate de pactar un precio cerrado o tarifa por emisión para poder solicitar los certificados sin sorpresas.
- Planifica correctamente el periodo de carencia. Si termina la carencia y aún no has dispuesto de todo el préstamo por no haber finalizado la obra, perderás el capital restante. Es preferible solicitar una carencia más amplia desde el inicio. Una ampliación posterior implica una novación de escritura y puede tener un coste adicional de hasta el 1 % del capital concedido.
Tener en cuenta estos aspectos desde el principio puede marcar la diferencia entre una financiación fluida o una cadena de problemas burocráticos. Tómate tu tiempo para planificar bien esta fase.