¿Se puede financiar más del 80% de la compraventa en una hipoteca?

Cuando se habla de que los bancos financian “hasta el 80 %” se está utilizando una referencia muy extendida en el mercado hipotecario. Sin embargo, eso no significa que exista una norma que impida financiar por encima de ese porcentaje.

La cantidad que finalmente pueda prestarte una entidad dependerá del valor de la vivienda, tu solvencia, el ahorro disponible, la finalidad de la compra y la política de riesgos del banco.

¿Por qué se habla tanto del 80 %?

La vivienda que compras sirve normalmente como garantía del préstamo hipotecario. Por ello, la entidad necesita conocer su valor mediante una tasación.

En las operaciones habituales de vivienda, muchas entidades trabajan con porcentajes próximos al 80 % del valor que toman como referencia para conceder la financiación.

Sin embargo, cada banco puede establecer criterios diferentes y decidir asumir un porcentaje mayor o menor según las características de la operación.

¿Qué es el porcentaje de financiación o LTV?

El porcentaje de financiación suele expresarse mediante el término LTV (Loan to Value).

Este indicador compara el importe del préstamo hipotecario con el valor utilizado como referencia para la vivienda.

¿En qué casos puede un banco financiar más del 80 %?

No existe una lista cerrada de situaciones que den derecho a superar ese porcentaje. El banco decidirá si acepta el riesgo después de analizar el expediente.

¿Necesito ser funcionario o tener contrato indefinido?

No existe ese requisito general. Tener una situación laboral estable puede ayudar a demostrar que los ingresos son previsibles, pero no es obligatorio ser funcionario ni disponer necesariamente de un contrato indefinido.

Un autónomo, una persona con contrato temporal o alguien con otras fuentes de ingresos también puede conseguir una financiación elevada si su perfil global resulta suficientemente solvente para la entidad.

¿Tengo que tener una tasa de esfuerzo inferior al 35 %?

Tampoco existe una regla que garantice la financiación superior al 80 % por encontrarte por debajo de un determinado porcentaje de endeudamiento.

Una tasa de esfuerzo reducida puede favorecer el análisis porque deja mayor margen para afrontar la cuota. Sin embargo, el banco evaluará conjuntamente otros factores como los ingresos, el ahorro, la edad, las deudas y la estabilidad económica.

¿Qué ocurre si la tasación es inferior al precio de compraventa?

Esta situación puede obligarte a aportar más dinero de tus propios ahorros, especialmente si la entidad utiliza el valor más conservador para fijar el importe máximo de financiación.

¿Una tasación superior al precio me permite conseguir automáticamente el 100 %?

No. Una tasación elevada no obliga al banco a prestarte más dinero.

La Ley 5/2019 exige que la concesión se base en una evaluación de solvencia y establece que, con carácter general, esa evaluación no puede apoyarse predominantemente en el valor de la garantía.

Por tanto, aunque la vivienda tenga un valor de tasación alto, seguirás teniendo que acreditar capacidad suficiente para devolver el préstamo.

¿Puedo conseguir el 100 % con un aval público?

En determinados programas sí puede existir esa posibilidad.

Por ejemplo, la Línea de Avales para adquisición de primera vivienda gestionada por el ICO puede facilitar que el préstamo alcance hasta el 100 % del menor entre el valor de tasación y el precio de compraventa, siempre que se cumplan los requisitos del programa.

Sin embargo, el aval público no sustituye el análisis de solvencia del banco. La entidad sigue teniendo que aprobar la operación.

¿Una hipoteca al 100 % significa que no necesito ahorros?

No necesariamente. Financiar el 100 % del precio de la vivienda no significa automáticamente financiar también todos los impuestos y gastos relacionados con la compra.

Por ello, incluso en operaciones con porcentajes muy elevados, conviene disponer de fondos propios para afrontar los costes que no queden cubiertos por el préstamo y mantener un margen para imprevistos.

¿Puedo aportar otra vivienda como garantía para conseguir más financiación?

Algunas operaciones pueden estructurarse incorporando garantías adicionales, por ejemplo otro inmueble.

Sin embargo, esta alternativa debe analizarse con especial cuidado: si otro inmueble queda hipotecado o comprometido como garantía, también estará expuesto al riesgo de impago.

Por tanto, no debería utilizarse únicamente como una forma de evitar aportar ahorro sin valorar previamente las consecuencias.

¿Un avalista permite conseguir automáticamente más del 80 %?

No. Incorporar un avalista puede reforzar determinadas operaciones, pero no obliga a la entidad a conceder un porcentaje superior de financiación.

Además, la persona que avala asume una responsabilidad importante frente al préstamo. Por ello, conviene estudiar otras alternativas antes de utilizar un aval personal únicamente para aumentar la financiación.

¿Qué valorará el banco antes de financiar más del 80 %?