¿Cuándo hay que pagar IVA o ITP al comprar una vivienda?
«Estamos mirando para comprar una vivienda, no es una casa nueva como tal, pero se la estamos comprando a la persona que la construyó y no ha llegado a vivir nadie. ¿Se paga ITP o IVA?»
La clave: consultar la nota simple
Lo primero que hay que hacer es ir a la nota simple registral del inmueble. Ahí está la respuesta: lo que determina si se paga IVA o ITP no es si alguien ha vivido en la vivienda, sino si es o no una primera transmisión.
Solicita la nota simple del inmueble en el Registro de la Propiedad o a través de su sede online.
Busca el apartado del titular actual. Junto a su nombre aparece el concepto «orden».
Si el valor de «orden» es 1, es primera transmisión → IVA. Si es 2 o superior → ITP.
En el caso de Natalia: si el promotor-constructor figura como orden 1 y nunca ha transmitido la vivienda, la venta estará sujeta a IVA.
Se aplica cuando la vivienda se compra directamente al promotor o constructor y es la primera vez que se transmite. Actualmente el tipo general para vivienda es el 10% (4% para vivienda de protección oficial).
Se aplica en compraventas entre particulares o cuando ya ha habido una transmisión anterior. El tipo varía según la comunidad autónoma, habitualmente entre el 6% y el 10%.
¿Qué se considera primera entrega a efectos de IVA?
La normativa del IVA considera primeras entregas las realizadas por el promotor de edificaciones cuya construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que se hayan utilizado durante un plazo igual o superior a dos años y se adquieran por una persona distinta a quien las utilizó durante ese período.
En el caso de Natalia, si la vivienda nunca ha sido habitada y la vende el propio constructor, cumple la definición de primera entrega y tributa por IVA.
La exención del IVA en segundas transmisiones no se aplica a las entregas realizadas por empresas de arrendamiento financiero en el ejercicio de la opción de compra inherente a estos contratos, siempre que hayan tenido una duración mínima de diez años.
Tampoco se aplica la exención a las entregas destinadas a su inmediata rehabilitación o demolición y posterior promoción.
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