Fase 2: Proyecto técnico y licencia

¿Qué encontrarás en esta página?

En esta sección te guiamos paso a paso a través de la Fase 2 del préstamo autopromotor: la redacción del proyecto técnico y la obtención de la licencia de obras.

Te explicamos qué documentos necesitas, qué tipo de vivienda puedes construir, las ventajas de cada sistema constructivo y cuánto te puede costar todo el proceso, desde los honorarios del arquitecto hasta la duración aproximada de la obra.

Además, encontrarás calculadoras interactivas para estimar los gastos de tu autopromoción de forma rápida y personalizada.

¿Cómo usar esta calculadora?

Esta herramienta te permite estimar el coste total de construir tu futura vivienda, incluyendo tanto la obra como los gastos técnicos (proyecto, honorarios y tasas).

  • Superficie construida: introduce los metros cuadrados de tu futura casa.
  • Tipo de vivienda: elige entre construcción convencional, prefabricada, de madera o tipo container.
  • Tipo de proyecto:
    • Proyecto básico: planos generales + memoria descriptiva. Necesario para solicitar la licencia de obras.
    • Proyecto completo: incluye todos los detalles técnicos, cálculos estructurales e instalaciones. Imprescindible para construir.

El resultado es una estimación orientativa para ayudarte a planificar mejor tu autopromoción.

Calculadora total de obra autopromotor

¿Qué tipo de vivienda quieres construir?

Antes de avanzar con el diseño y la obra, es clave decidir el sistema constructivo. A continuación, te mostramos los 4 más habituales entre los autopromotores, con sus ventajas, inconvenientes y recomendaciones.

🧱 Vivienda convencional (de ladrillo u hormigón)

Es la más común en España y la que mejor conocen los bancos.

  • ✅ Ventajas:
    • Alta durabilidad y resistencia estructural.
    • Mayor aceptación por parte de los ayuntamientos y entidades financieras.
    • Buen aislamiento térmico y acústico si se ejecuta correctamente.
    • Valor de tasación alto.
  • ❌ Inconvenientes:
    • Construcción más lenta (9-18 meses).
    • Costes más elevados por mano de obra y materiales.
    • Mayor impacto ambiental.

📝 Recomendado si: quieres una vivienda tradicional, con buen valor de reventa y sin complicaciones urbanísticas o hipotecarias.

🏗️ Vivienda prefabricada (de hormigón o acero)

Paneles industrializados que se ensamblan en obra en poco tiempo.

  • ✅ Ventajas:
    • Plazos muy reducidos (4-6 meses).
    • Control preciso de calidad y costes.
    • Reducción de residuos en obra.
    • Buen aislamiento y eficiencia energética.
  • ❌ Inconvenientes:
    • Dificultad para adaptar el diseño una vez fabricado.
    • Algunos bancos aún muestran reticencias.
    • Transporte e instalación pueden requerir grúas o accesos complejos.

📝 Recomendado si: quieres una casa moderna, eficiente y con plazos rápidos, y dispones de un terreno bien accesible.

🌲 Casa de madera

Construcción con estructura y acabados en madera, cada vez más popular en entornos rurales.

  • ✅ Ventajas:
    • Excelente aislamiento térmico.
    • Material renovable y ecológico.
    • Ambiente interior cálido y saludable.
    • Construcción rápida.
  • ❌ Inconvenientes:
    • Mayor mantenimiento (barnices, tratamientos).
    • Posibles recelos en tasación o financiación.
    • Requiere especial atención a la humedad y al terreno.

📝 Recomendado si: valoras la sostenibilidad y el confort interior, y estás dispuesto a realizar un mantenimiento periódico.

🧊 Vivienda tipo container

Reutilización de contenedores marítimos como módulos habitables.

  • ✅ Ventajas:
    • Estética industrial y moderna.
    • Coste reducido por módulo.
    • Posibilidad de ampliación futura.
    • Construcción rápida y modular.
  • ❌ Inconvenientes:
    • Requiere gran aislamiento adicional (no apto sin refuerzo).
    • No siempre se acepta como vivienda legal en todos los municipios.
    • Valor de tasación bajo.

📝 Recomendado si: buscas una solución económica y creativa, en terrenos donde no haya grandes restricciones urbanísticas.

Preguntas frecuentes sobre el proyecto técnico y licencia

¿Cuándo necesito tener el proyecto técnico para pedir el préstamo autopromotor?
La mayoría de los bancos exigen el proyecto básico visado para conceder el préstamo. Sin embargo, para iniciar la construcción, necesitarás el proyecto completo y la licencia de obras concedida.
¿Qué diferencia hay entre proyecto básico y proyecto completo?
El proyecto básico incluye planos generales y memoria descriptiva. Permite solicitar la licencia, pero no es suficiente para construir.

El proyecto completo añade cálculos estructurales, planos detallados, instalaciones y estudio de seguridad. Es el documento final que el constructor utilizará para ejecutar la obra.
¿Cuánto cuesta aproximadamente el proyecto de un arquitecto?
Los honorarios del arquitecto oscilan entre el 5 % y el 8 % del Presupuesto de Ejecución Material (PEM). En una vivienda de 120 m², puedes esperar pagar entre 6.000 € y 10.000 €, según la complejidad y zona.
¿Qué tasas municipales debo pagar para obtener la licencia de obras?
Normalmente deberás abonar:
• Tasa por licencia de obras (2–4 % del PEM)
• ICIO (Impuesto sobre Construcciones): suele ser un 3–4 % adicional

Cada ayuntamiento puede variar los porcentajes exactos.
¿Qué pasa si cambio el diseño después de tener el proyecto aprobado?
Cualquier modificación importante requiere una modificación del proyecto y, posiblemente, una nueva licencia. Esto puede implicar retrasos y costes extra, por eso es recomendable tenerlo claro desde el inicio.