Fase 4: Construcción de la vivienda

¿Qué encontrarás en esta página?

En esta fase abordamos todo lo relacionado con la ejecución material de la obra. Una vez firmado el préstamo autopromotor y realizada la primera disposición, comienza la construcción de tu vivienda.

Te explicamos paso a paso cómo se organiza una obra, qué fases constructivas suelen seguirse, cómo funcionan las certificaciones de obra para solicitar nuevas disposiciones del préstamo y qué documentos debes controlar durante este proceso.

También resolveremos las dudas más frecuentes durante la obra: cambios en materiales, retrasos, qué ocurre si no hay fondos suficientes o cómo actuar ante una modificación del proyecto.

Esta es una fase fundamental donde una buena gestión técnica y financiera es clave para llegar con éxito a la fase final: la entrega de llaves y escrituración.

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1. Acta de replanteo

Documento que marca el inicio oficial de la obra. El autopromotor entrega el terreno al constructor y comienza el cómputo de plazos.

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2. Movimiento de tierras y cimentación

Excavación, nivelación y construcción de la base que soportará toda la estructura. Es una de las fases más críticas técnicamente.

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3. Estructura

Se ejecutan pilares, forjados y elementos resistentes. Marca el esqueleto del edificio y permite visualizar el volumen final.

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4. Cerramiento y cubierta

Instalación de fachadas, tejados y cerramientos que protegen la obra. Es el paso que convierte el esqueleto en un «recinto cerrado».

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5. Instalaciones

Electricidad, fontanería, climatización, telecomunicaciones y otros sistemas funcionales que darán vida a la vivienda.

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6. Tabiquería y acabados interiores

División de espacios mediante tabiques, colocación de suelos, alicatados y preparación para pintura o revestimientos finales.

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7. Carpintería, puertas y ventanas

Colocación de elementos definitivos como puertas, ventanas, armarios o persianas. Mejora la eficiencia energética y el confort.

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8. Urbanización y exteriores

Jardines, accesos, vallado, piscina o patios. También se incluyen remates como buzones, luminarias o rótulos.

🧱 Tipos de construcción en una autopromoción: ¿cuál es el más adecuado para ti?

Vivienda convencional (ladrillo y hormigón)

Es el sistema más tradicional en España. Permite seguir el avance mediante certificaciones de obra con facilidad. Buen aislamiento, durabilidad alta y financiación sin dificultades. La construcción suele durar de 12 a 18 meses.

Vivienda prefabricada (estructura modular)

Fabricada parcialmente en taller y ensamblada en obra. Alta eficiencia energética y rapidez (4–6 meses). Algunas entidades bancarias pueden solicitar garantías adicionales si no se ancla adecuadamente al suelo.

Casa de madera

Construcción ecológica, ligera y de bajo consumo. Requiere buena planificación en zonas húmedas. Si está bien diseñada y anclada, no presenta problemas de inscripción ni financiación.

Vivienda tipo container

Reutiliza contenedores marítimos como módulos habitables. Económica, rápida y con estética industrial. Dificultades para la hipoteca si no queda anclada al terreno. Es vital reflejarlo en el proyecto técnico.

⚠️ Advertencias y consejos durante la ejecución de la obra

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Planifica el calendario con márgenes. Las obras rara vez cumplen el plazo inicial previsto.
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No pidas disposiciones sin certificación. El banco no liberará fondos sin justificación técnica del avance.
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Pide facturas y guarda toda la documentación (certificados, fotos, comunicaciones).
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Negocia con el arquitecto el coste de cada certificado de obra. Así evitas limitar el número de disposiciones.
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Evita agotar la carencia antes de terminar la obra. Una novación posterior genera costes extra.
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Recuerda que el IVA aplicable en autopromoción es del 10 % si el contrato es directo con el constructor.
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Asegúrate de que el proyecto incluye todos los trabajos exteriores (vallado, urbanización, acometidas…)
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No aceptes modificaciones en obra sin firmar antes el presupuesto adicional del constructor.

Preguntas frecuentes durante la ejecución de la obra

¿Qué ocurre si la obra se retrasa y termina después del periodo de carencia?
Si agotas la carencia y aún no has dispuesto todo el préstamo, podrías perder el capital restante. Ampliar la carencia implica novar la hipoteca, lo que conlleva costes notariales y comisiones bancarias.
¿Puedo modificar elementos del proyecto una vez iniciada la obra?
Sí, pero cualquier modificación relevante debe aprobarse por el arquitecto y puede requerir la emisión de un modificado del proyecto visado. Además, puede afectar al presupuesto y los plazos.
¿Puedo cambiar de constructor a mitad de obra?
Es posible, pero complejo. Deberás liquidar el contrato anterior, regularizar certificaciones ya emitidas y posiblemente firmar un nuevo presupuesto. El banco también puede exigir una actualización de la tasación.
¿Qué pasa si gasto más dinero del previsto en el presupuesto de contrata?
El banco no amplía el préstamo automáticamente. Deberás asumir ese sobrecoste con fondos propios o solicitar una novación con aportación de nueva documentación (y posible tasación actualizada).
¿Quién firma los certificados de avance necesarios para disponer del préstamo?
Los firma el arquitecto director de obra. En algunos casos también puede requerirse el visto bueno del arquitecto técnico o incluso un IVI elaborado por un tasador homologado.