Fase 5: Finalización y entrega
🧾 Calcula los gastos para finalizar legalmente tu autopromoción
Con esta herramienta podrás estimar los costes asociados al cierre de la obra: notaría, registro de la propiedad, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), según tu Comunidad Autónoma.
Para obtener un resultado preciso, introduce el coste total de la obra tal como aparece en el certificado descriptivo emitido por tu arquitecto. Si aún no dispones de este documento, deberás solicitarlo directamente al profesional que ha dirigido el proyecto.
Los resultados son orientativos, pero te ayudarán a anticipar mejor el desembolso necesario para inscribir la vivienda y finalizar tu hipoteca.
🧾 Calculadora de gastos de finalización de obra
📋 Últimos pasos para cerrar tu autopromoción
Antes de recibir las llaves y comenzar la amortización, asegúrate de completar correctamente cada uno de estos trámites finales. Esta línea temporal te guía paso a paso.
1. Certificado final de obra
El arquitecto emite este documento confirmando que la construcción se ha realizado conforme al proyecto. Es el primer paso para declarar legalmente la vivienda.
2. Escritura de obra nueva
Se acude al notario para declarar oficialmente la finalización de la obra. Es necesaria para inscribir la vivienda como nueva construcción.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Permite que la vivienda figure oficialmente como inmueble terminado. Es imprescindible para su validez legal y futura hipoteca.
4. Licencia de primera ocupación
La concede el Ayuntamiento y confirma que la vivienda puede ser habitada. A veces se sustituye por el certificado de habitabilidad.
5. Última disposición del préstamo
El banco libera el último tramo de la hipoteca tras revisar la documentación final. Es el desembolso final del préstamo autopromotor.
6. Inicio de amortización
Finaliza el periodo de carencia. Comienzan las cuotas mensuales que incluyen capital + intereses, como en cualquier hipoteca convencional.
🛑 Puntos críticos antes de cerrar tu autopromoción
Antes de recibir la última disposición y comenzar a amortizar tu préstamo, es fundamental conocer los riesgos que pueden surgir y las condiciones que exige el banco para liberar el tramo final.
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Entrega final no siempre inmediata: aunque presentes el certificado de fin de obra, el banco puede retener hasta un 10 % del capital pendiente hasta que aportes la licencia de primera ocupación y la inscripción registral.
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Carencia vencida sin obra finalizada: si se acaba el plazo de carencia sin terminar la construcción, puedes perder el derecho a disponer del capital restante, quedando obligado a amortizar sin fondos suficientes.
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Solicita una carencia generosa desde el inicio: ampliar la carencia después implica novación de escritura, gastos notariales y costes adicionales que puedes evitar con una buena planificación.
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No subestimes el tiempo de inscripción: aunque hayas escriturado, el Registro puede tardar semanas en inscribir la obra nueva. Esto retrasa la liberación del último tramo del préstamo.
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Ten preparada toda la documentación: certificado final de obra, certificado energético, boletines de instalaciones, licencia de primera ocupación, etc. Asegura que todo esté listo cuando el banco lo solicite.
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No anticipes pagos sin confirmación: si el constructor exige pagos antes de la disposición final y no tienes fondos propios, puedes verte en problemas de liquidez. Pacta bien las fases de pago desde el inicio.
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Evita pagos en efectivo o desde cuentas no autorizadas: los pagos al constructor deben realizarse desde una cuenta habilitada para ello. Usar efectivo o cuentas ajenas puede generar desconfianza en el banco y ser motivo para resolver anticipadamente el contrato de préstamo.
❓ Preguntas frecuentes sobre el cierre de la autopromoción
Utilidades
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