Extinción de condominio en caso de separación o divorcio: qué es y cómo se tramita

La extinción de condominio es el procedimiento por el que una vivienda que pertenece a varias personas deja de estar “a medias” y pasa a ser propiedad de una sola. Por eso, es una solución muy habitual cuando hay una separación o un divorcio y una de las partes decide quedarse con el inmueble, compensando económicamente a la otra.

En la práctica, muchas personas lo describen como “comprar la parte del otro”. Sin embargo, a nivel jurídico no es una compraventa clásica: lo que se hace es disolver la copropiedad y adjudicar el 100% del inmueble a uno de los propietarios, dejando constancia en escritura pública.

Cuándo se usa: casos típicos en separación o divorcio

Normalmente, la extinción de condominio aparece cuando, tras una separación o un divorcio, la vivienda sigue siendo común y hay que resolver la copropiedad. De este modo, se evita mantener una casa a nombre de dos personas cuando una de ellas ya no quiere (o no puede) seguir vinculada.

• Si ambos quieren vender, suele plantearse una compraventa a terceros.
• Si uno quiere quedarse la vivienda, lo habitual es una extinción de condominio con compensación.

Cómo se tramita una extinción de condominio paso a paso

1. Acuerdo entre las partes: primero se define quién se queda la vivienda, qué porcentaje tenía cada uno y cuál será la compensación. Además, conviene dejarlo por escrito antes de avanzar.
2. Valoración y cálculo: después se fija el valor de la vivienda y se estima la compensación. Si existe hipoteca, también se revisa el capital pendiente y la viabilidad de la novación.
3. Escritura ante notario: a continuación se firma la escritura de extinción de condominio, incluyendo adjudicación, compensación y pactos esenciales.
4. Impuestos y registro: finalmente se liquida el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y se inscribe el cambio en el Registro de la Propiedad.

Impuestos habituales: por qué es importante que la operación sea “proporcional”

En una extinción de condominio estándar (la habitual en separación o divorcio), la operación suele liquidar por Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y no por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), siempre que la adjudicación sea coherente con la cuota que tenía cada propietario.

Ahora bien, para evitar problemas, la compensación debe encajar con el valor real del inmueble. En caso contrario, Hacienda podría entender que existe un “regalo” (donación encubierta). Como resultado, los impuestos pueden aumentar de forma relevante.

Diferencias en la compensación: sin hipoteca y con hipoteca

La compensación es el dinero (o la combinación de dinero + asunción de deuda) que recibe la persona que “sale” de la vivienda tras la extinción de condominio. Por tanto, en una separación o un divorcio, conviene entender bien el mecanismo para no provocar un riesgo fiscal innecesario.

En todo caso, son fórmulas orientativas para entender el mecanismo económico. La compensación final dependerá de la valoración, del acuerdo entre partes y de las condiciones que imponga el banco.

El papel del banco: la diferencia práctica más importante

Aunque la parte fiscal es relevante, el mayor obstáculo en una extinción de condominio con hipoteca suele ser el banco. En consecuencia, conviene separar dos escenarios:

• Sin hipoteca: el proceso es principalmente notarial. Es decir, firmáis, liquidáis el impuesto correspondiente e inscribís. Además, suele ser más rápido y “limpio”.
• Con hipoteca: el banco decide si acepta la novación. Por eso, aunque firmes la extinción ante notario, la otra parte no sale de la deuda automáticamente. De hecho, si el banco no considera viable que una sola persona asuma la cuota, puede negarse o exigir avalistas y condiciones nuevas.

IRPF: la “trampa” del valor actualizado (riesgo de susto fiscal)

A menudo se presta atención al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, el susto suele llegar por el IRPF, especialmente para quien “se va” tras una separación o un divorcio.

En concreto, si el valor actual de la vivienda es superior al valor de compra, la parte que cede su porcentaje puede tener ganancia patrimonial y, por tanto, tributar en su declaración de la renta.

Escenario 1: el valor no ha subido

Cuando el valor actual es similar al de compra, lo habitual es que no exista ganancia patrimonial. Por consiguiente, no se paga IRPF por esta operación (salvo matices según costes y valores).

Escenario 2: el valor ha subido

Si el valor ha aumentado, la situación cambia: quien cede su parte puede tener ganancia patrimonial porque su porcentaje hoy vale más que cuando comprasteis. En consecuencia, puede tocar tributar por esa diferencia.

Con hipoteca: por qué “ayuda” pero no elimina el IRPF

Con hipoteca, al calcular la ganancia patrimonial la deuda suele “ayudar” porque reduce lo que recibes en efectivo. No obstante, ese efecto no elimina el riesgo: si tu 50% hoy vale más que cuando lo compraste, seguirá existiendo una diferencia potencialmente sujeta a IRPF.

Recomendación final antes de firmar

Para evitar sorpresas, revisa tres puntos antes de firmar la extinción de condominio por separación o divorcio: primero, que la compensación sea coherente; segundo, el posible impacto en IRPF; y tercero, la novación bancaria si existe hipoteca. Así, el trámite será más seguro y tendrás menos riesgos a futuro.