Fase 0: Planificación inicial para construir tu propia vivienda
Diagnóstico inicial de autopromoción
Preguntas frecuentes
Lo ideal es disponer de recursos suficientes para adquirir el terreno sin financiación. Aunque es posible financiar parte del terreno, los bancos suelen exigir una mayor aportación inicial para reducir el riesgo.
Sí. Los bancos analizan el tipo de construcción, ya que algunas modalidades tienen requisitos técnicos o de aseguramiento distintos. Además, el coste de construcción puede variar mucho según el sistema constructivo elegido.
Es posible, pero tu capacidad de endeudamiento será menor. Los bancos revisan tu nivel de ingresos, estabilidad laboral y endeudamiento global para calcular el importe máximo que estarían dispuestos a financiar.
Sí. Para tramitar este tipo de financiación es imprescindible presentar el proyecto técnico visado, elaborado por un arquitecto colegiado. Además, contar con un arquitecto desde el inicio te permitirá planificar mejor el presupuesto y los plazos.
Es muy recomendable. El banco solicitará un presupuesto detallado, realizado por el arquitecto o la empresa constructora, ya que servirá de base para calcular el importe máximo financiable y para ir desembolsando el préstamo por certificaciones de obra.
Sí. Cuantos más titulares solventes participen, mayor capacidad de financiación podrá otorgar el banco, al sumarse los ingresos de cada interviniente y repartirse el riesgo.
Recomendaciones antes de avanzar
🔎 No te metas en el autopromotor sin base económica sólida: Si estás endeudado o con poco ahorro, es preferible adquirir primero el terreno con financiación a largo plazo (por ejemplo, 10 años) y preparar tu base financiera antes de iniciar la autopromoción.
📊 Calcula siempre un margen del 30% al 50% extra: Los presupuestos de obra tienden a crecer por mejoras, imprevistos, tasas, licencias, demasías o pequeños cambios de proyecto. Siempre incluye este margen en tu planificación.
👷♂️ Cuidado con “la obra me la hace un amigo o mi cuñado”: Aunque puede parecer más económico, es habitual que haya retrasos si no hay dedicación exclusiva. Esto puede agotar tu periodo de carencia hipotecaria y encarecer la financiación.
🏛️ No olvides los costes de licencias y tasas municipales: Las tasas de licencia de obra, ICIO, urbanización y otros permisos pueden suponer un 3% a 5% adicional sobre el presupuesto. Inclúyelo desde el inicio.
💡 No apures tu ratio de endeudamiento al máximo: Aunque el banco pueda aprobar una cifra alta, es recomendable no forzar el endeudamiento. Los ingresos pueden variar y los tipos de interés subir. Mantén siempre un colchón de seguridad.